Vantage Development to deweloper budujący mieszkania i budynki biurowe, działający na rynku Wrocławia, z ambicjami rozwoju w kolejnych miastach (kupiony grunt w Warszawie). Pod tym szyldem działa od 2007 roku, a od 2009 roku notuje dynamiczny rozwój.
W moim blogowym obligacyjnym portfelu deweloper pojawił się m.in. na fali wpisów na blogu OBS i portalu obligacje.pl. Vantage znalazł się również wśród kandydatów do dalszej analizy we wpisie porównującym kapitalizację giełdową spółek z rentownością ich obligacji.
Wreszcie znalazłem czas, aby zajrzeć do raportu finansowego spółki za 2014 rok. Jako, że dość niedawno na blogu OBS pojawił się kolejny wpis o spółce podsumowujący wyniki i kondycję firmy, o wynikach zatem będzie krótko, a skoncentruję się na opisie wybranych aspektów związanych ze spółką, w kontekście posiadania obligacji korporacyjnych.
Wyniki finansowe Vantage Development
Wyniki wyglądają dobrze, rośnie sprzedaż mieszkań (249 przekazanych mieszkań w 2014 roku wobec 210 w 2013), rosną przychody wynajmu powierzchni biurowej (nieruchomości pracujące).
 |
| Vantage Development – struktura przychodów ze sprzedaży. Źródło: raporty finansowe spółki |
Rok 2015 już dziś zapowiada się jeszcze lepiej, bo spółka odda i zaksięguje w przychody 2 duże inwestycje mieszkaniowe. Dodatkowo biurowce oddane do użytku pod koniec 2014 roku będą już pracować przez całe 12 miesięcy, również dodając swoją cegiełkę do wzrostu przychodów. Można zatem z dużym spokojem patrzeć na bieżący rok.
Właściciele i zarząd
O ile na rynku akcyjnym czasami interesują mnie możliwości dynamicznego rozwoju firmy (nawet kosztem pewnego szaleństwa, ryzyka), to inwestując w obligacje korporacyjne bardziej cenię stabilność, wiarygodność i przewidywalność emitenta.
Stąd ważne dla mnie jest, aby właściciele i zarządzający byli osobami z określoną historią i reputacją, a nie „meteorytami”, które mocno świecą przez chwilę, a potem gasną (na jednym takim już się naciąłem).
Główni właściciele spółki Grzegorz Dzik (ok. 47% akcji Vantage) i Józef Biegaj (ok. 25%) są jednocześnie właścicielami znanej spółki Impel, posiadając odpowiednio 38,31% (wartość ok. 150 mln zł) i 28,26% (wartość ok 110 mln zł) akcji tej spółki. Grzegorz Dzik ze swym majątkiem w 2013 roku znalazł się na liście 100 najbogatszych Polaków (pozycja 95, w 2014 roku poza listą).
Warto również odnotować fakt, że w akcjonariacie Vantage Development znajdują się fundusze inwestycyjne:
 |
| Vantage Development – akcjonariat spółki, źródło: stooq.pl |
Z kolei obligacje spółki znajdują się np. w portfelu funduszu BPS Obligacji Korporacyjnych.
Od lipca 2007 roku prezesem spółki jest Edward Laufer. Wcześniej od 1999 roku związany z Grupą Impel, zajmował kolejno stanowiska: Dyrektora Biura Zarządu, Dyrektora Nadzoru Właścicielskiego, Dyrektora Ekonomicznego, Dyrektora Ekonomiczno-Administracyjnego oraz od 2000 roku do 2007 roku pełnił funkcję Członka Zarządu.
Podsumowując, struktura właścicielska oraz osoba zarządzająca spółką pozwala wierzyć w racjonalność działań podejmowanych przez Vantage Development.
Płynność, zadłużenie
Płynność
Drugim aspektem interesującym obligacyjnych wierzycieli jest płynność i po części powiązane z nią zadłużenie finansowe spółki. Wskaźniki prezentują się następująco:
 |
| Vantage Development – wskaźniki płynności i zadłużenia. Źródło: raport finansowy spółki za 2014 rok. |
I należy powiedzieć, ze są one na poziomach bardzo komfortowych. Wzrost wskaźnika zadłużenia wynika ze wzrostu inwestycji, ale nadal blisko 60% aktywów spółki finansowane jest kapitałami własnymi, jest to wartość naprawdę przyjemna.
Zadłużenie
Vantage to kolejny deweloper, który odrobił lekcję na temat braku płynności. Dość powiedzieć, że na dzień 31.12.2014 przy 35 mln zł środków pieniężnych na kontach bankowych krótkoterminowe zadłużenie finansowe (czyli do spłaty w 2015 roku) wynosi 15 mln zł, a krótkoterminowe zadłużenie ogółem (z wyłączeniem przedpłat klientów) to 36,7 mln zł. Oczywiście kasę można jednego dnia wydać na zakup kilku hektarów ziemi, ale tu bardziej chodzi o zobrazowanie konserwatywnego podejścia zarządu do zarządzania finansami. Zadłużenie finansowe w podziale na krótko i długoterminowe prezentuje się następująco:
 |
| Vantage Development – zadłużenie finansowe. Obliczenia własne na podstawie raportów spółki. |
Podsumowując, właściciele i zarząd Vantage Development są renomą pewnej stabilności i przewidywalności działania spółki. Płynność spółki w okresie najbliższych 12 miesięcy wygląda bardzo dobrze, wskaźniki zadłużenia znajdują się na komfortowych poziomach.
Na rynku obligacji Catalyst notowane są następujące serie obligacji korporacyjnych spółki:
 |
| Vantage Development – obligacje korporacyjne notowane na Catalyst. Źródło – gpwcatalyst.pl |
Wyszło trochę cukierkowo, szukając z kolei minusów należy wspomnieć o rosnącym zadłużeniu finansowym spółki. Póki co chodzi jednak bardziej o obserwację trendu, niż obawy o obecny jego poziom. Niespecjalnie podoba mi się również fakt, że w drugim etapie kluczowego projektu Promenady Wrocławskie, który został oddany do użytku w październiku 2014, dotychczas sprzedano nieco ponad 50% mieszkań (dla porównania Robyg sprzedaje znacznie szybciej swoje mieszkania). Chociaż tu należy dodać, że z 3 etapu (oddanie III kwartał 2015) sprzedano już około 25% mieszkań. Promenady Wrocławskie są o tyle istotne, że wartość gruntu jeszcze „niepracującego” w księgach Vantage to 146 mln zł – ponad 26% sumy bilansowej spółki.
Jeżeli chodzi o deweloperów, to warto pamiętać, że działają poprzez wiele spółek celowych oraz czasami wspólnych z innymi podmiotami inwestycji. Istnieje zawsze ryzyko „ukrycia” strat w którejś spółce zależnej. Istnieje też ryzyko nadmiernego kapitalizowania kosztów, czyli doliczania poniesionych strat do wartości inwestycji.
A w ogóle to należy pamiętać, że inwestowanie w obligacje korporacyjne wiąże się z ryzykiem :).
Udanych inwestycji!
