Ghelamco to jeden z wiodących międzynarodowych deweloperów, działających w segmencie nieruchomości biurowych, mieszkaniowych, handlowych, centrów logistycznych i magazynowych oraz projektów wypoczynkowych. Grupa działa w Polsce, Belgii, Ukrainie oraz w Rosji.

Dla obligatariuszy Ghelamco najbardziej istotne są wyniki polskiej części grupy, konsolidowanej przez Granbero Holdings Limited. Grupa działa w Polsce pod marką Ghelamco, w analizie pisząc o Ghelamco, mam na myśli właśnie wyniki Granbero Holdings Limited – spółki która jest poręczycielem wszystkich obligacji emitowanych przez spółkę celową Ghelamco Invest.

Pierwsze półrocze 2016 r. było dla Ghelamco bardzo dobre. Firma oddała do użytku swoją flagową inwestycję – kompleks biurowy Warsaw Spire. z 220 metrami wysokości i około 109 000 m2 powierzchni biurowej. Jeszcze przed oficjalnym otwarciem inwestycji firma miała podpisane umowy najmu na ok. 80 proc. powierzchni, a aktualnie projekt jest wynajęty na poziomie ponad 90 proc. Projekt ten stanowi największą wartość w księgach Ghelamco (wycena na dzień 30 czerwca 2016 r. w kwocie 525 mln euro), jego wartość jest większa, niż całe zewnętrzne zadłużenie finansowe grupy w Polsce tj. jej wszystkich spółek celowych (razem około 480 mln euro). Dodajmy, że Ghelamco działa według sprawdzonego modelu biznesowego – buduje, komercjalizuje i sprzedaje dany projekt.

Z racji ukończenia Warsaw Spire sytuację obligatariuszy Ghelamco można określić jako korzystną, ponad 70 proc. wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowią obiekty gotowe, które będą generować dochód lub zostaną sprzedane.

W przypadku Ghelamco w zasadzie jest już tradycją, że wyniki generowane przez grupę to przede wszystkim efekt wzrostu wartości posiadanych projektów. Wraz z postępem budowy zwiększa się wartość godziwa danego obiektu, a kluczowa aktualizacja wartości ma miejsce po oddaniu obiektu do użytku. Nie inaczej jest i tym razem, oddanie do użytku Warsaw Spire spowodowało  aktualizację w górę wartości obiektu i wygenerowało imponujący wynik dla grupy. Dodajmy, że do tej pory wyceny końcowe obiektów posiadanych przez Ghelamco, co do zasady były potwierdzane przy transakcjach sprzedaży obiektów.

Na koniec czerwca zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości wyniósł 125 mln euro, na co oczywiście największy wpływ miało oddanie do użytkowania obiektu Warsaw Spire. W efekcie zysk netto grupy za I półrocze 2016 wyniósł imponujące 114 mln euro.

Zysk netto grupy Ghelamco
Zysk netto grupy Ghelamco

Największą część aktywów (60 proc.) stanowią nieruchomości inwestycyjne, których wartość wzrosła z poziomu 660 mln euro na koniec 2015 r. do 829 mln euro na koniec czerwca 2016 r. Było to głównie efektem nakładów poniesionych w okresie (49 mln euro) oraz korekty wartości godziwej (125 mln euro).

Kolejne 4 proc. wartości aktywów stanowią środki pieniężne. Warto zauważyć, że Ghelamco niezmiennie utrzymuje wysoki stan środków finansowych (wszystkie kwoty prezentowane są w euro).

Struktura finansowania aktywów przez grupę również nie budzi większych zastrzeżeń:

Wskaźnik zadłużenia grupy Ghelamco
Wskaźnik zadłużenia grupy Ghelamco

Od wielu lat grupa „pilnuje” proporcji finansowania swoich aktywów. Zasadniczo ciężar rozkłada się po połowie, na koniec czerwca 2016, 46 proc. sumy bilansowej stanowiły kapitały, a 54 proc. zobowiązania.

Przejdźmy do źródeł finansowania.

Zadłużenie finansowe grupy Ghelamco
Zadłużenie finansowe grupy Ghelamco

Wzrost aktywów inwestycyjnych został przede wszystkim sfinansowany wzrostem zadłużenia z tytułu kredytów i obligacji. Natomiast wzrost wartości zobowiązań z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych ma odzwierciedlenie w rosnących należnościach z tego tytułu. Saldo netto pożyczek w grupie pozostało na stabilnym poziomie.

Będąc przy obligacjach, warto zauważyć, że obecnie grupa już powoli refinansuje zadłużenie zapadające w 2018 roku. Analizując zobowiązania kredytowe dowiadujemy się, że termin wymagalności 6 proc. niespłaconych długoterminowych kredytów bankowych przypada w okresie trzech lat, natomiast termin spłaty 92 proc. tych kredytów jest dłuższy niż 5 lat.

Zestawiając to z gotowym flagowym obiektem grupy – Warsaw Spire – sytuacja obligatariuszy spółki Ghelamco w najbliższych okresach wydaje się być przynajmniej satysfakcjonująca. Spłata zadłużenia finansowego jest mocno oddalona w czasie, podczas gdy Warsaw Spire jest gotowy do generowania dochodu z wynajmu lub może zostać sprzedany.

Powyższa analiza nie ma charakteru rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje inwestycyjne każdy inwestor podejmuje na własne ryzyko i odpowiedzialność. Ghelamco jest Partnerem bloga Rynek Obligacji.

4 komentarzy - “Wyniki Ghelamco po I półroczu 2016

  1. czogori

    przepraszam że trochę nie w temacie.
    getin bank proponuje zakup swoich 7-letnich obligacji (min 25tys zł) sprawdzał Pan ich ofertę?

  2. tu masz wszystko w temacie:
    https://obligacje.pl/pl/a/getin-noble-bank-ruszyl-z-nowa-stara-publiczna-oferta-obligacji
    jeżeli wierzysz w wypłacalność banku to na Catalyst możesz kupić obligacje GNB z wyższą rentownością i krótszym terminie do wykupu. Obydwa parametry są korzystniejsze dla Ciebie.

  3. JohnnyB

    Szkoda, że w sprawozdaniu nie jest podana też wartość historyczna nieruchomości – stwierdzenie przy metodach wyceny, że może ona być dokonywana przez zarząd mnie osobiście skłania do ostrożności. Dodatkowo, jak się wydaje, te szacunki są robione w oparciu o metody dochodowe, gdzie jak wiadomo nieduże zmiany w założeniach na przestrzeni lat mogą mieć znaczny wpływ na końcową wycenę, natomiast przepływy z działalności operacyjnej wyglądają póki co słabo – co Pan o tym sądzi?

  4. Cześć,
    co do wyceny, to w sprawozdaniu finansowym jest tabelka, jaka firma wyceniała którą nieruchomość, akurat Warsaw Spire wyceniała ta firma: http://www.jll.pl/poland/pl-pl (JLL jest międzynarodową firmą doradczą świadczącą kompleksowe usługi na rynku nieruchomości, sklasyfikowaną na liście Fortune 500. JLL zatrudnia ponad 60 000 osób i obsługuje klientów w 80 krajach w ramach 280 oddziałów na całym świecie. Roczny przychód firmy sięga 6 mld USD). Ciekawostka – z tego co widzę to polski oddział wprowadził się do Warsaw Spire: http://www.bazabiur.pl/informacje-prasowe-nowa-siedziba-jll-w-polsce-i-nowe-srodowisko-pracy.html
    Co do podatności wyceny na warunki makroekonomiczne – jasne zgadzam się, że może się zmieniać dynamicznie. Dlatego ważny jest bufor kapitałowy (niski współczynnik zadłużenia), a na korzyść Ghelamco działa to, że historycznie obiekty sprzedawało z zyskiem w stosunku do wycen.

    Przepływy – przy Ghelamco tak jest, że zanim obiekt się rozkręca, to już jest sprzedawany. Oficjalne otwarcie Spire miało miejsce w maju więc te przepływy póki co są jeszcze nie reprezentatywne.
    Dziękuję za komentarz
    Pozdrawiam

Dodaj komentarz