Wyniki Ghelamco po I półroczu 2016

Ghelamco to jeden z wiodących międzynarodowych deweloperów, działających w segmencie nieruchomości biurowych, mieszkaniowych, handlowych, centrów logistycznych i magazynowych oraz projektów wypoczynkowych. Grupa działa w Polsce, Belgii, Ukrainie oraz w Rosji.

Dla obligatariuszy Ghelamco najbardziej istotne są wyniki polskiej części grupy, konsolidowanej przez Granbero Holdings Limited. Grupa działa w Polsce pod marką Ghelamco, w analizie pisząc o Ghelamco, mam na myśli właśnie wyniki Granbero Holdings Limited – spółki która jest poręczycielem wszystkich obligacji emitowanych przez spółkę celową Ghelamco Invest.

Pierwsze półrocze 2016 r. było dla Ghelamco bardzo dobre. Firma oddała do użytku swoją flagową inwestycję – kompleks biurowy Warsaw Spire. z 220 metrami wysokości i około 109 000 m² powierzchni biurowej. Jeszcze przed oficjalnym otwarciem inwestycji firma miała podpisane umowy najmu na ok. 80 proc. powierzchni, a aktualnie projekt jest wynajęty na poziomie ponad 90 proc. Projekt ten stanowi największą wartość w księgach Ghelamco (wycena na dzień 30 czerwca 2016 r. w kwocie 525 mln euro), jego wartość jest większa, niż całe zewnętrzne zadłużenie finansowe grupy w Polsce tj. jej wszystkich spółek celowych (razem około 480 mln euro). Dodajmy, że Ghelamco działa według sprawdzonego modelu biznesowego – buduje, komercjalizuje i sprzedaje dany projekt.

Z racji ukończenia Warsaw Spire sytuację obligatariuszy Ghelamco można określić jako korzystną, ponad 70 proc. wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowią obiekty gotowe, które będą generować dochód lub zostaną sprzedane.

W przypadku Ghelamco w zasadzie jest już tradycją, że wyniki generowane przez grupę to przede wszystkim efekt wzrostu wartości posiadanych projektów. Wraz z postępem budowy zwiększa się wartość godziwa danego obiektu, a kluczowa aktualizacja wartości ma miejsce po oddaniu obiektu do użytku. Nie inaczej jest i tym razem, oddanie do użytku Warsaw Spire spowodowało  aktualizację w górę wartości obiektu i wygenerowało imponujący wynik dla grupy. Dodajmy, że do tej pory wyceny końcowe obiektów posiadanych przez Ghelamco, co do zasady były potwierdzane przy transakcjach sprzedaży obiektów.

Na koniec czerwca zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości wyniósł 125 mln euro, na co oczywiście największy wpływ miało oddanie do użytkowania obiektu Warsaw Spire. W efekcie zysk netto grupy za I półrocze 2016 wyniósł imponujące 114 mln euro.

Największą część aktywów (60 proc.) stanowią nieruchomości inwestycyjne, których wartość wzrosła z poziomu 660 mln euro na koniec 2015 r. do 829 mln euro na koniec czerwca 2016 r. Było to głównie efektem nakładów poniesionych w okresie (49 mln euro) oraz korekty wartości godziwej (125 mln euro).

Kolejne 4 proc. wartości aktywów stanowią środki pieniężne. Warto zauważyć, że Ghelamco niezmiennie utrzymuje wysoki stan środków finansowych (wszystkie kwoty prezentowane są w euro).

Struktura finansowania aktywów przez grupę również nie budzi większych zastrzeżeń:

Od wielu lat grupa „pilnuje” proporcji finansowania swoich aktywów. Zasadniczo ciężar rozkłada się po połowie, na koniec czerwca 2016, 46 proc. sumy bilansowej stanowiły kapitały, a 54 proc. zobowiązania.

Przejdźmy do źródeł finansowania.

Wzrost aktywów inwestycyjnych został przede wszystkim sfinansowany wzrostem zadłużenia z tytułu kredytów i obligacji. Natomiast wzrost wartości zobowiązań z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych ma odzwierciedlenie w rosnących należnościach z tego tytułu. Saldo netto pożyczek w grupie pozostało na stabilnym poziomie.

Będąc przy obligacjach, warto zauważyć, że obecnie grupa już powoli refinansuje zadłużenie zapadające w 2018 roku. Analizując zobowiązania kredytowe dowiadujemy się, że termin wymagalności 6 proc. niespłaconych długoterminowych kredytów bankowych przypada w okresie trzech lat, natomiast termin spłaty 92 proc. tych kredytów jest dłuższy niż 5 lat.

Zestawiając to z gotowym flagowym obiektem grupy – Warsaw Spire – sytuacja obligatariuszy spółki Ghelamco w najbliższych okresach wydaje się być przynajmniej satysfakcjonująca. Spłata zadłużenia finansowego jest mocno oddalona w czasie, podczas gdy Warsaw Spire jest gotowy do generowania dochodu z wynajmu lub może zostać sprzedany.

Powyższa analiza nie ma charakteru rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje inwestycyjne każdy inwestor podejmuje na własne ryzyko i odpowiedzialność. Ghelamco jest Partnerem bloga Rynek Obligacji.