Dziś witam na blogu ubiegłotygodniowego debiutanta na rynku Catalyst – wrocławskiego dewelopera, firmę i2 Development. Na Catalyst zadebiutowała seria B obligacji tej spółki I2D0719, plasowana w styczniu 2017 roku w ramach oferty prywatnej. Niebawem zapewne należy spodziewać się debiutu publicznej emisji marcowo – kwietniowej, plasowanej na podstawie memorandum. W związku z tym dokonuję symbolicznego blogowego powitania nowego na Catalyst emitenta i krótkiego przedstawienia grupy.
i2 Development – prezentacja grupy
Przedmiotem działalności grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych i budynków biurowych na rynku wrocławskim. W grupie skupione są wszystkie etapy działalności operacyjnej od projektowania, poprzez przygotowanie inwestycji, wykonanie, nadzór, aż po sprzedaż.
Od 2016 roku i2 Development notowana jest na GPW w Warszawie, a jej kapitalizacja wynosi około 190 mln zł:
Głównymi akcjonariuszami i2Development są Andrzej Kowalski i Marcin Misztal (mają po 41,2% akcji spółki). W akcjonariacie znajdziemy też TFI Pioneer, TFI NN, czy TFI Aviva (posiadają poniżej 5% akcji). Główni właściciele – Andrzej Kowalski i Marcin Misztal jednocześnie zasiadają w zarządzie spółki.
Grupa działa od 2012 roku, ale dopiero w 2015 nabrała obecnej struktury. Pozostałości poprzedniego modelu obecnie wygasają – grupa, oprócz swoich mieszkań, sprzedaje ostatnie nieruchomości z projektów należących do Andrzeja Kowalskiego, jednego z jej głównych akcjonariuszy. Model biznesowy i2 Development zakłada koncentrację w 75% na rynku mieszkaniowym, a 25% na nieruchomościach komercyjnych (biurowce).
W zakresie komercyjnym, 2 biurowce na koniec 2016 roku zostały już sprzedane (Twelve i Nowy Alexanderhaus). Zgodnie z zapowiedziami zarządu miały przynieść grupie 20 mln zł wpływów gotówkowych netto w I kwartale 2017 roku. Grupa rozpoczęła natomiast prace przy budowie najwyższego biurowca we Wrocławiu (Wielka 27), który ma zaoferować 9 tys. m2 powierzchni biurowej na 15 kondygnacjach.
W zakresie mieszkaniowym najbardziej rozpoznawalnym projektem grupy jest Bulwar Staromiejski, zlokalizowany nad Ordą w centrum Wrocławia. W 2015 r. spółka kupiła nieruchomość o powierzchni 2,6 ha, zabudowaną 14 zabytkowymi budynkami, które rewitalizuje. Inwestycja zlokalizowana jest w centrum Wrocławia nad Odrą. Łącznie w ramach całej inwestycji spółka zakłada budowę blisko 30 tys. m² powierzchni (20 tys. mieszkaniowej, 9 tys. biurowej), a zakończenie całego projektu planowane jest na koniec 2018 roku. Zainteresowanie ofertą jest bardzo duże (rezerwacje przed oficjalną sprzedażą), tudzież wg zarządu marże na projekcie również są bardzo dobre.
Grupa posiada bank ziemi pozwalający na realizację ponad 1.100 mieszkań oraz 9 tys. m2. powierzchni komercyjnej. W 2016 roku grupa sprzedała we Wrocławiu 422 mieszkań, dla porównania Vantage Development sprzedał 812 mieszkań, a Lokum 645 (wszystkie we Wrocławiu).
i2 Development – wyniki finansowe
Na wyniki grupy i2 Development należy spojrzeć przez pryzmat przekształceń z 2015 roku, o których będzie poniżej.
Przychody wykazują tendencję rosnącą i wygląda, że dalej będą dynamicznie rosnąć. W 2016 roku grupa przeniosła własność 171 mieszkań (zaliczone w przychody), natomiast sprzedała umowami 422 lokale (przychody z pozostałych lokali pojawią się po przeniesieniu własności). Rachunek zysków i strat grupy wygląda następująco:
Strata brutto w 2015 roku to efekt wcześniejszego połączenia spółek (zysk netto to efekt ujemnego podatku). Przy połączeniu aktywa grupy w bilansie zostały wycenione wg wartości rynkowej (standardowo wycena jest wg kosztu wytworzenia), stąd sprzedaż tych aktywów początkowo nie przynosiła zysków. Udział tych wysoko wycenionych aktywów stopniowo wraz ze sprzedażą maleje, więc zyski w grupie się powoli pojawiają i ten trend powinien się utrzymać.
Patrząc na bank ziemi, na liczbę lokali w ofercie, czy wreszcie sprzedaż mieszkań nie ujętą jeszcze w przychodach, można zakładać, że przychody grupy będą dalej sukcesywnie rosnąć.
Efekt połączenia jest również widoczny w bilansie, Wartości Niematerialne i Prawne stanowią 50,6 mln zł i w konserwatywnej analizie wskaźników należałoby je wykluczyć, czyli o taką kwotę pomniejszyć kapitały własne. A podstawowe dane bilansu wyglądają tak:
Na koniec 2016 roku gotówka była na stosunkowo niskim poziomie, natomiast w grudniu 2016 roku sprzedane zostały 2 projekty biurowe, które powinny przynieść +20 mln zł gotówki w I kwartale 2017 r. Dodatkowo grupa dokonała emisji obligacji (już w 2017 roku) na łączną kwotę 55 mln zł więc płynnościowo nie powinno być obecnie problemu. Również wskaźniki zadłużenia powinny znajdować się na akceptowalnych poziomach. Nawet uwzględniając zaplanowaną wypłatę dywidendy z jednostkowego zysku, spółka planuje wypłacić akcjonariuszom 18,4 mln zł.
Z uwagi na fakt pozyskania znacznych środków finansowych w I kwartale 2017 roku (efekt emisji akcji, sprzedaży biurowców), z klasyczną analizą wskaźników poczekam do publikacji przez grupę raportu za I kwartał 2017 roku.Chodzi o to, że wskaźniki zadłużenia, płynności mogą istotnie się różnić
Polecam kartę spółki, którą przygotowałem przy prowadzonej przez spółkę emisji publicznej, gdzie wyraziłem swoją opinię o grupie, kartę znajdziesz tutaj (polecam również zapis do Bazy Inwestorów, a karty dotyczące emisji publicznych będziesz mieć na bieżąco). Od tego czasu i2 Development wynikami rocznymi potwierdziła, to co pisałem o pozytywnym trendzie, natomiast nieco zaskoczyła deklaracją wypłaty wysokiej dywidendy (chociaż po prawdzie polityka dywidendowa spółki zakładała taką możliwość). Również wcześniej grupa nie sygnalizowała planów inwestycji zagranicznych. Po zakończeniu emisji obligacji okazało się, że rozpocznie inwestycję na Teneryfie, póki co wydając na nią kwotę nie przekraczającą 1 mln EUR.
i2 Development – obligacje korporacyjne spółki
Na Catalyst zostały wprowadzone plasowane w styczniowej ofercie prywatnej 2,5 letnie obligacje korporacyjne I2D0719 (seria B). Wartość emisji wyniosła 15 mln zł, a jej oprocentowanie to WIBOR 3M + 4,5%, aktualna rentowność brutto to 6,32%.
Zapewne niebawem dołączą do nich kolejne 2,5 letnie obligacje (seria D) również oprocentowane na WIBOR 3M + 4,5%.
Z ciekawostek, w styczniu 2017 roku emisję 3-letnich obligacji serii C o wartości 30 mln zł, oprocentowanych na 8,1% w całości objął, notujący bardzo dobre wyniki inwestycyjne, Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych – Open Finance Obligacji Przedsiębiorstw.
Podsumowanie
Oprocentowanie obligacji i2 Development jest wyższe, niż takich wrocławskich konkurentów, jak Lokum, czy Vantage Development. Grupa jest po przekształceniach, na giełdzie notowana dopiero od roku, jeszcze nie dała dobrze się poznać, stąd zapewne premia w oprocentowaniu obligacji.
Cyfry i wynikające z nich wskaźniki to jedna strona medalu, drugą jest sam biznes, który emitent prowadzi. Jeżeli wśród Czytelników bloga jest ktoś z Wrocławia, chętnie zapoznam się z opinią o tym deweloperze, o lokalizacjach, które posiada, czy rzeczywiście są tak dobre, jak są przedstawiane. Dzięki Wam Czytelnicy zbieram sporo cennych informacji, nie bójcie się nimi dzielić w komentarzach :-).
