Ghelamco – podstawowe informacje o grupie

Ghelamco jest jednym z wiodących międzynarodowych deweloperów, działających w segmencie nieruchomości biurowych, mieszkaniowych, handlowych, centrów logistycznych i magazynowych oraz projektów wypoczynkowych. Grupa działa między innymi w Polsce, Belgii, Francji, na Ukrainie oraz w Rosji.

Dla przypomnienia, struktura całej grupy wygląda następująco:

Głównym właścicielem grupy jest Belg Paul Gheysens. W grupie pracuje również dwóch jego synów stopniowo przejmując kolejne kompetencje.

Działalność Ghelamco prowadzona jest w ramach 3 holdingów:

Holding Inwestycyjny – to projekty deweloperskie. W jego ramach funkcjonują grupy działające w Belgii (Ghelamco Invest NV), Rosji i na Ukrainie (Safe Holding Belgium NV) i w Polsce (Granbero Holdings Ltd). W ramach Granbero Holdings Limited funkcjonuje emitent obligacji na rynku polskim – spółka celowa Ghelamco Invest sp. z o.o. Poręczycielem obligacji emitowanych przez Ghelamco Invest jest właśnie grupa Granbero Holdings Limited (zaznaczona czerwoną ramką) i to właśnie jej wyniki są przedmiotem analizy.

Holding Deweloperski – są to podmioty świadczące usługi budowlane, inżynierskie i deweloperskie na rzecz Holdingu Inwestycyjnego (w tym polskiego Ghelamco).

Holding Portfelowy – pozostałe rodzaje działalności i inwestycje w nieruchomości, nie alokowane do powyższych.

Pod koniec 2016 roku został utworzony również Fundusz Inwestycyjny Nieruchomości (Ghelamco European Property Fund), którego celem ma być utrzymywanie w portfelu przez dłuższy czas ukończonych projektów jako generujących dochód.

Ghelamco – działalność biznesowa w 2017 roku

Sprzedaż projektów

Najważniejszym wydarzeniem tego okresu dla grupy była sprzedaż flagowego projektu – kompleksu Warsaw Spire (położonego w Warszawie przy pl. Europejskim 1) do Ghelamco European Property Fund, czyli poza „polską” część grupy Ghelamco. Transakcja miała miejsce 29 czerwca 2017 roku, a łączna cena obiektu została ustalona na 540 mln EUR. Wpływ transakcji na wynik Ghelamco w 2017 roku wyniósł +6,5 mln EUR. W poprzednich latach zyski dotyczące Warsaw Spire wyniosły +/- 245 mln EUR (przeszacowania wartości nieruchomości wraz z postępem budowy), a zatem na budowie i sprzedaży tego obiektu grupa zarobiła ponad 1 mld zł.

Warto jeszcze dodać, że we wrześniu 2017 roku Ghelamco European Property Fund sprzedał budynek B kompleksu Warsaw Spire na rzecz inwestora zewnętrznego za kwotę 103,1 mln EUR.

Kolejnym wydarzeniem dla grupy było ukończenie robót budowlanych w ramach projektu Przystanek mBank w Łodzi (25,6 tys. m2 powierzchni biurowej). W grudniu 2017 roku obiekt, będący siedzibą mBanku, został sprzedany poza grupę za kwotę 58,2 mln EUR. Wykazany w sprawozdaniu finansowym za 2017 rok zysk dla grupy (nie uwzględniając wcześniejszych przeszacowań wartości projektu) wyniósł 1,5 mln EUR.

Grupa kontynuowała również sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych w ramach projektu Qbik (355 mieszkań typu soft loft i 16 lokali handlowych na parterze na warszawskim Mokotowie). Na koniec grudnia 2017 r. sprzedano około 98% lokali.

Wynajęcie powierzchni w gotowych projektach

W lipcu 2017 roku spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie projektu Wronia (około 16 tys. m2). Obiekt, położony w bezpośrednim sąsiedztwie Warsaw Spire, objęty jest umowami najmu na ponad 85% powierzchni (z uwzględnieniem podpisanych opcji rozszerzenia).

Ukończony projekt Wołoska 24 na warszawskim Mokotowie na dzień sporządzenia raportu finansowego zanotował wskaźnik obłożenia wynoszący ok. 94%.

Prace deweloperskie i budowlane

Aktualnie grupa prowadzi znaczące inwestycje w ramach 3 projektów.

Grupa rozpoczęła prace budowlane w ramach projektu The Warsaw HUB. Projekt The Warsaw HUB zlokalizowany jest przy Rondzie Daszyńskiego. Kompleks trzech wieżowców zaoferuje około 113 tys. m2 (nieco więcej niż w Warsaw Spire) wielofunkcyjnej przestrzeni, przede wszystkim biurowej. Na koniec 2017 roku ukończono budowę części podziemnej, trwa budowa pierwszych kondygnacji nadziemnych. Przewidywany termin ukończenia projektu to I kwartał 2020 roku. W ramach projektu The Warsaw HUB podpisano dwie umowy: z operatorem hotelowym (około 21 tys. m2) oraz z klubem fitness.

Grupa rozpoczęła również prace przy fundamentach Spinnaker Tower, projektu biurowego o powierzchni około 55 tys. m2 przy Rondzie Daszyńskiego w Warszawie.

Trwają również prace budowlane w ramach projektu Foksal 13/15 (55 ekskluzywnych mieszkań przy ul. Foksal, w historycznym centrum Warszawy).

Bank ziemi

Grupa dokonała zakupów działek w Warszawie, Łodzi i Krakowie, z przeznaczeniem na kolejne projekty biurowe.

Wartość projektów w aktywach grupy

W tabeli poniżej zaprezentowałem wartość wszystkich komercyjnych (czyli oprócz mieszkaniowych) projektów grupy Ghelamco na dzień 31.12.2017 roku.

Ghelamco - projekty grupy
Ghelamco – projekty grupy

Kategoria A i B oznacza projekty w fazie przygotowania, kategoria C to projekty w budowie, a kategoria D to inwestycje oddane do użytkowania.

Warto zauważyć, że wartość bilansowa projektów gotowych i w znaczącym stopniu skomercjalizowanych, czyli Wronia 31 i Wołoska 24 na koniec 2017 roku wynosiła 116 mln EUR. Dotychczasowa praktyka Ghelamco zakładała sprzedaż gotowych projektów.

Wydarzenia 2018 roku

Zgodnie z informacjami zamieszczonymi na stronie KNF, Ghelamco Invest Sp. z o.o., emitent obligacji na rynku polskim, złożył w dniu 28 grudnia 2017 roku wniosek o zatwierdzenie kolejnego prospektu emisyjnego obligacji którego zatwierdzenie jest w toku.

W dniu 13 kwietnia 2018 roku Emitent podjął decyzję o przeprowadzeniu w drugim kwartale 2018 roku emisji Serii PJ obligacji (w ramach programy do wysokości 400 mln zł w ramach którego dotychczas wyemitowano serie PF, PG, PH, PI obligacji).

W dniu 5 kwietnia 2018 roku Emitent w raporcie bieżącym poinformował o zmianie Umowy Spółki polegającym na zamiarze powołania Rady Nadzorczej i Komitetu Audytu. W dniu 24 kwietnia 2018 roku zgodnie z kolejnym raportem Emitenta Rada Nadzorcza została powołana z zastrzeżeniem wejścia w życie uchwały o powołaniu z chwilą jej zarejestrowania w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Ghelamco – wyniki finansowe

Raporty finansowe Ghelamco audytowane są przez Deloitte, raporty otrzymują opinie „bez zastrzeżeń”.

Dla przypomnienia, z racji specyfiki działalności grupy, polegającej na sprzedaży gotowych i skomercjalizowanych obiektów, analiza przychodów grupy nie ma specjalnie dużego znaczenia. Wyniki grupy Ghelamco generowane są przede wszystkim na przeszacowaniach wartości obiektów wraz z postępami budowy, czy rosnącą ich komercjalizacją. Co istotne, wyceny bilansowe znajdują następnie odzwierciedlenie w cenach sprzedaży projektów, co oznacza, że wartość projektów w bilansie można traktować jako realną.

Przychody grupy za ostatnie 4 lata wyglądają następująco:

Ghelamco - przychody
Ghelamco – przychody

Tak z kolei prezentują się zyski netto grupy:

Ghelamco - zyski w mln EUR
Ghelamco – zyski w mln EUR

Większość zysków z aktualizacji wyceny Warsaw Spire grupa zaksięgowała w latach 2015-2016. Z kolei kluczowy na kolejne lata projekt The Warsaw HUB znajdował się w początkowej fazie budowy. Stąd brak istotnych przeszacowań i mniejsze, w porównaniu do poprzednich lat, zyski.

Jak wyżej pisałem, w 2017 roku Ghelamco sprzedało projekty Warsaw Spire i Przystanek mBank. Należy się zatem liczyć z tym, że na koniec 2017 roku aktywa grupy istotnie spadły. I faktycznie, aktywa Ghelamco na dzień 31.12.2017 roku prezentują się następująco:

Ghelamco - aktywa grupy według rodzaju
Ghelamco – aktywa grupy według rodzaju

Sprzedaż w/w projektów oznaczała dalszy wzrost należności, z których większa część dotyczy podmiotów powiązanych z całą grupą Ghelamco. Część tych należności, od czasu ostatniej analizy obejmującej dane na 30.06.2017 roku, została zamieniona na gotówkę. Na kontach Ghelamco na koniec 2017 roku spoczywało 88 mln EUR, czyli ponad 350 mln zł.

Pozytywnym aspektem sprzedaży Warsaw Spire jest wzrost udziału kapitałów własnych w sumie bilansowej, czyli mówiąc wprost w finansowaniu działalności grupy. Na dzień 31.12.2017 roku kapitały własne wynosiły 697 mln EUR i stanowiły 55% sumy bilansowej. A zatem wskaźnik zadłużenia wyniósł 45%, co jest wartością rekordowo niską od kilku lat:

Ghelamco - wskaźnik zadłużenia
Ghelamco – wskaźnik zadłużenia

Jak widać, działalność Ghelamco charakteryzuje się pewną cyklicznością. Wraz z postępami budowy kluczowych projektów wzrasta zadłużenie grupy (konieczność finansowania inwestycji), a po ich sprzedaży zadłużenie spada na niższe poziomy.

Pora zatem się przyjrzeć, jak wygląda podział zadłużenia grupy. Jasne jest, że po sprzedaży Warsaw Spire i spadku wartości bilansowej aktywów będziemy mieli do czynienia ze spadkiem niektórych pozycji zobowiązań. A te, pogrupowane wg rodzaju, prezentują się następująco:

Ghelamco - zadłużenie grupy
Ghelamco – zadłużenie grupy

Bezpośrednią konsekwencją sprzedaży Warsaw Spire było wyłączenie z bilansu grupy kredytów na jego budowę (jednocześnie kredyty zostały zrefinansowane).

Jednocześnie o około 90 mln EUR spadła wartość zobowiązań Ghelamco wobec spółek powiązanych z pozostałej części grupy.

Na początku 2017 roku Ghelamco z kolei dokonało nowych emisji obligacji oraz refinansowania części obligacji zapadających w 2018 roku, w efekcie czego saldo zadłużenia z tytułu obligacji wzrosło o 43 mln EUR.

Łączne zobowiązania finansowe grupy wynoszą 510 mln EUR. Dla przypomnienia należności grupy wynoszą 665 mln EUR. Zatem według stanu na 31.12.2017 roku grupa ściągając swoje należności byłaby w stanie spłacić wszystkie zobowiązania finansowe, zostając spółką bez długu, a wręcz z pokaźną gotówką na kontach. W przypadku sprzedaży nieruchomości i zapasów wg wartości wskazanych w bilansie na 31.12.2017 roku, biorąc pod uwagę stan środków pieniężnych grupa dysponowałaby kwotą 594 mln EUR co także wystarczyłoby na spłatę wszystkich zobowiązań finansowych grupy.

Na koniec tej części analizy warto jeszcze podkreślić, że Ghelamco tradycyjnie utrzymuje konserwatywną politykę w zakresie płynności i bezpieczeństwa finansowego. Na koniec grudnia 2017 roku zobowiązania krótkoterminowe stanowiły zaledwie 10% sumy bilansowej.

Ghelamco w 2017 roku – podsumowanie

Ghelamco po sprzedaży Warsaw Spire rozpoczęło kolejną kluczową dla grupy inwestycję – budowę The Warsaw Hub.

Patrząc na wskaźniki finansowe (zadłużenia) wydaje się, że grupa ma dużą przestrzeń do zaciągnięcia zobowiązań finansowych na realizację tej inwestycji. Grupa posiada również spore salda gotówki na kontach oraz należności, które stopniowo mogą być zamieniane na środki finansowe.

Wreszcie warto mieć na uwadze, że wartość projektów gotowych lub w końcowej fazie realizacji (Wronia 31, Wołoska 24) na dzień 31.12.2017 roku wynosiła 116 mln EUR. Dotychczasowa praktyka Ghelamco polegała na sprzedaży wybudowanych i skomercjalizowanych projektów, co również w przyszłości może oznaczać dodatkową płynność dla grupy.

Biorąc pod uwagę powyższe, sytuacja obligatariuszy wydaje się dobra i nic nie zapowiada jej zmiany w najbliższej przyszłości.




Dodaj komentarz