Do Raportu Rankingowego dołączyłem 34-tą spółkę – BBI Development (wcześniej dołączone zostały i2 Development, Polnord i Murapol). W związku z prośbą Czytelnika na blogu prezentuję opis i wyniki finansowe właśnie grupy BBI Development. Przyjemnej lektury.

BBI Development – historia

Firma powstała z inwestycji BB Investment S.A. w akcje dawnego dwunastego NFI, notowanego na GPW od 1997 roku. Nowa strategia, skupiająca się na rynku nieruchomości, ogłoszona i wdrożona została w grudniu 2005 roku. Od 2006 roku firma oficjalnie przyjęła nazwę BBI Development NFI S.A. W maju 2010 roku spółka połączyła się z firmą JUVENES Sp. z o.o., zyskując tym samym specjalistów z dziedziny architektury oraz pozyskiwania gruntów w najciekawszych miejscach w Warszawie. Od lipca 2013 roku grupa działa pod firmą BBI Development.

BBI Development – o firmie

BBI jest deweloperem zarówno mieszkaniowym jak i komercyjnym. Działa przede wszystkim w Warszawie, ale również w Szczecinie, gdzie realizuje projekt mieszkaniowy Małe Błonia. Obsługuje cały proces, od pozyskania gruntu, aż do komercjalizacji obiektu. Flagowy projekt z przeszłości to Plac Unii w Warszawie, sprzedany za 226 mln EUR (BBI posiadało w nim mniejszościowy udział).

Obecnie realizowane projekty:

Centrum Praskie Koneser. Jest to projekt na warszawskiej Pradze. Składa się z mieszkań, części biurowej (25 tys. m2) i części handlowej (28 tys. m2), a także hotelu. Projekt realizowany jest etapami, a w całości będzie gotowy w tym roku.

Również w 2018 roku oddawany do użytku jest projekt Centrum Marszałkowska. W projekcie część handlowa liczy 3,4 tys. m2, a część biurowa 13 tys. m2 (z ciekawostek miał tam wprowadzić się GetBack).

Za prezesem BBI Development: “należy podkreślić efekt nałożenia się na siebie momentu oddania do użytkowania 2 wieloletnich dużych przedsięwzięć, o bardzo znaczącym wpływie na finanse i wartość grupy”.

Dodatkowo grupa odpowiada za sprzedaż mieszkań w projekcie Złota 44 i przygotowuje się do realizacji, wspólnie z Archidiecezją Warszawską biurowca Roma Tower o wysokości 170 m. i powierzchni biur 55 tys. m2. W Szczecinie BBI Development buduje i sprzedaje mieszkania w ramach projektu Małe Błonia, gdzie dotychczas zrealizowała 2 etapy z 225 mieszkaniami. Obecnie przygotowuje III etap na 90 mieszkań, a łącznie mieszkań ma być 1.200.

BBI Development – akcje, akcjonariat, zarząd, audytor

W akcjonariacie spółki znajdziemy głównie instytucje finansowe. Najwięcej udziałów mają Quercus (11,8%), OFE NN (9,5%) oraz Maciej Radziwił (6,3%). 2,8% akcji spółki ma Norwegia.

Kapitalizacja spółki to 63 mln zł, a kurs akcji od 10 lat ma trend spadkowy.

BBI Development - kurs akcji, źródło: stooq.pl
BBI Development – kurs akcji, źródło: stooq.pl

Prezesem zarządu jest Michał Skotnicki, od 2001 roku związany ze spółką Juvenes, przejętą w 2010 roku przez BBI. Audytorem spółki jest PKF Consult, sprawozdanie finansowe za 2017 rok otrzymało opinię “bez zastrzeżeń”.

BBI Development – aktywa

Na pytanie: “co ma BBI Development?”, złośliwy by odpowiedział, że ma 4 lata z rzędu stratę netto, od 10 lat spadający kurs akcji i 131 mln zł zobowiązań finansowych. Na szczęście ma też aktywa, które spróbuję w tym miejscu wyszczególnić.

Aktywa BBI Development prezentują się następująco:

BBI Development - wybrane aktywa w tys. zł
BBI Development – wybrane aktywa w tys. zł

Dobra wiadomość jest taka, że suma tych aktywów wynosi 328 mln zł, a więc 2,5x więcej niż zobowiązań finansowych, a także 2x więcej niż suma wszystkich zobowiązań spółki. Pod tym względem można uznać, zakładając realność wyceny aktywów, że majątek spółki fajnie pokrywa zobowiązania z tytułu obligacji.

Spróbujemy rozłożyć ten majątek na części:

Projekty z pozycji zapasy (142 mln zł na koniec 2017 roku) to:

  • Część mieszkaniowa projektu Koneser. Wartość projektu w księgach na 31.12.2017 r. wynosi 47 mln zł,
  • Projekt Małe Błonia, czyli przed wszystkim grunty w Szczecinie, na których realizowana jest inwestycja deweloperska. Z informacji od spółki wynika, że wartość projektu Małe Błonia w bilansie to 75 mln zł,
  • W zapasach jest też część projektu Centrum Marszałkowska (10 mln zł) i Roma Tower (9 mln zł).

Inwestycje wyceniane metodą praw własności (128 mln zł):

  • W projekcie Centrum Marszałkowska grupa posiada 20% udziałów o wartości bilansowej blisko 30 mln zł. Z kolei w Pozostałych aktywach finansowych grupa wykazuje 11,3 mln zł tytułem zaliczek na objęcie kolejnych udziałów (docelowy udział BBI w projekcie ma wynieść 35%). Łącznie projekt Centrum Marszałkowska to zatem wartość w księgach BBI 41 mln zł,
  • W projekcie Centrum Praskie Koneser, a dokładnie w jego części biurowo – handlowo – usługowej, grupa posiada, poprzez spółkę celową, 40% udziałów, których wartość bilansowa wynosi 87 mln zł,
  • Wreszcie wartość udziałów w projekcie Plac Unii wynosi niecałe 12 mln zł.

Co jest istotne, zarówno Centrum Marszałkowska, jak i Centrum Praskie Koneser w tym roku są oddawane do użytku, w przypadku wyjścia z inwestycji przez BBI Development, powinno oznaczać to spory przypływ gotówki do grupy.

Pozostałe aktywa finansowe (57 mln zł):

  • Jak już wspomniałem, 11 mln zł to zaliczki na zakup udziałów w projekcie Centrum Marszałkowska,
  • Kolejne 30 mln zł to pożyczki (zabezpieczone hipoteką) udzielone spółce Serenus, która ma zrealizować następująco opisaną inwestycję:

    Inwestycja ma polegać na zamianie „Kina Wars” na „Pasaż Simonsa” (róg ulic Długiej i Bohaterów Getta). Pierwotnie spółka zakładała budowę, komercjalizację i sprzedaż budynku biurowego o łącznej oczekiwanej powierzchni użytkowej ok. 6,9 tys. m2. Z uwagi na fakt, że projekt ten jest we wstępnej fazie przygotowania, spółka nie wyklucza innego przeznaczenia nieruchomości. Proces deweloperski, który miałby być finansowany zewnętrznie, spółka szacuje od 2 do 2,5 roku.

  • Wreszcie grupa posiada warte 12,5 mln zł udziały w projekcie Złota 44, w którym odpowiada między innymi za sprzedaż mieszkań. W 2018 roku w tym projekcie, za 11 mln zł sprzedano najdroższe mieszkanie w Polsce.

BBI Development – wyniki finansowe i wskaźniki

Ze względu na specyfikę grupy (mało inwestycji na własny rachunek, a sporo mniejszościowych udziałów w spółkach celowych) nie ma co liczyć na wysokie przychody. Dodatkowo przychody mogą istotnie się zmieniać, w zależności czy w danym okresie BBI rozlicza inwestycję. Tak wyglądają w okresach rocznych:

BBI Development - przychody w tys. zł i rentowność zysku ze sprzedaży
BBI Development – przychody w tys. zł i rentowność zysku ze sprzedaży

Mimo niskich przychodów, wychodzenie z inwestycji (czy aktualizacje wyceny spółek celowych wraz z postępem inwestycji) powinny przynosić spółce zyski, niestety tak nie jest, 4 lata z rzędu BBI zanotowała stratę netto.

Grupa finansuje się obligacjami, za które płaci wysokie kupony, ponosi zatem wysokie koszty odsetkowe. Dzięki temu EBITDA w niektórych latach, mimo ujemnego zysku netto, osiąga dodatnie wartości:

BBI Development - EBITDA w tys. zł i rentowność EBITDA
BBI Development – EBITDA w tys. zł i rentowność EBITDA

Duża strata w 2017 roku to efekt przeszacowania o 10 mln zł w dół wartości gruntów w Szczecinie (kupione 10 lat temu). Ujemna EBITDA w 2017 roku oznacza oczywiście brak możliwości wyliczenia wskaźnika dług netto / EBITDA, czyli mówiąc wprost spółka nie jest w stanie spłacić zadłużenia z generowanych zysków (bo ich nie ma).

Wynikowo sytuacja BBI wygląda zatem słabo. Pewną nadzieją jest zapowiadane na ten rok zakończenie projektów Koneser i Centrum Marszałkowska, być może dzięki temu BBI zanotuje poprawę.

Bilansowo sytuacja BBI wygląda lepiej. Przede wszystkim grupa utrzymuje pewien poziom środków pieniężnych i płynności:

BBI Development - środki pieniężne w tys. zł i wskaźnik płynności bieżącej
BBI Development – środki pieniężne w tys. zł i wskaźnik płynności bieżącej

Stopniowo redukuje również zadłużenie finansowe:

BBI Development - zobowiązania finansowe w tys. zł
BBI Development – zobowiązania finansowe w tys. zł

Niestety ze względu na straty (czy skup akcji własnych) spadają również kapitały własne:

BBI Development - kapitały własne w tys. zł i wskaźnik ogólnego zadłużenia
BBI Development – kapitały własne w tys. zł i wskaźnik ogólnego zadłużenia

Ale na szczęście wskaźnik zadłużenia znajduje się poniżej 0,5 co jest całkiem dobrym poziomem.

Podsumowując, o ile sytuacja BBI Development w zakresie generowanych wyników wygląda po prostu słabo, to sam bilans z punktu widzenia obligatariusza prezentuje się w porządku.

BBI Development – obligacje

Już chyba tradycją stało się, że co roku w lutym spółka emituje kolejną serię obligacji, a spłaca właśnie zapadającą. Obligacje nabywane są przede wszystkim przez fundusze inwestycyjne i do tej pory grupa nie miała problemów z ich plasowaniem. Może również dzięki temu, że ich oprocentowanie jest stosunkowo wysokie. Obligacje BBI0219 oprocentowane są na WIBOR 6M + 5%, BBI0220 na WIBOR 6M + 5,8%, a BBI0221 na WIBOR 6M + 5,75%.

BBI Development – podsumowanie

Trudno jednoznacznie ocenić grupę. Na pewno mocno na minus działają rok w rok ujemne wyniki finansowe, czy spadający kurs akcji. Być może, ze względu na ukończenie 2 kluczowych projektów w 2018 roku, wyniki finansowe się poprawią, ale póki co w zyskach nie należy upatrywać źródła spłaty wyemitowanych obligacji.

Lepiej sytuacja wygląda pod kątem bilansowym. Majątek firmy (projekty, pożyczki) dwukrotnie przewyższa całkowite zobowiązania, a 2,5-krotnie zobowiązania finansowe.

Zestawiając słabe wyniki, osuwający się kurs akcji, z obniżaniem zadłużenia finansowego, wygląda jakby grupa krok po kroku ograniczała swoją działalność. Jeżeli grupa sprzeda swoje udziały w projektach Koneser i Centrum Marszałkowska, to jedynym większym aktywnym projektem pozostanie nie przynoszący zbytnio zysków projekt Małe Błonia. Jestem bardzo ciekawy, w którym kierunku spółka będzie zmierzać, czy zmniejszać skalę działalności, czy jednak mocniej zaangażuje się w nowe projekty.

Chcesz wiedzieć jak spółka została oceniona w Raporcie Rankingowym, do której Strefy trafiła? Zapraszam do zakupu Raportu, w tej chwili zawiera on już 34 ocenione i opisane spółki. Wraz z zakupem Raportu w polecanym przeze mnie wariancie otrzymasz również dostęp do zamkniętego Forum Rynku Obligacji.

8 komentarzy - “Analiza BBI Development – wyniki 2017

  1. Czytelnik

    Dziękujemy bardzo za analizę BBD. Chyba spółka już odpowiedziała na niektóre pytania – ładuje się w kolejne projekty jak Roma Tower oraz centrum wypoczynkowe z Archidiecezją Warmińsko-Mazurską. Od 2015 roku spółka ledwie skupiła 1% akcji, uchwały o skupie są kolejno przedłużane ale skup wygląda słabo. Przez ponad 3 lata!
    Zdaje się że spółka ma zapisane w warunkach emisji obligacji zapisane że nie może wypłacać dywidendy (?) czyli jedyną drogą “dzielenia się” z akcjonariuszami jest skup.
    W akcjonariacie słabo, Quercus zapewne posiadacz obligacji, Nationale, reszta funduszy wyszła w ostatnich latach, jakieś 70% free float to słabo jest. W porównaniu do SohoDevelopment tutaj nie dba się o akcjonariuszy mniejszościowych w ogóle.
    Czy regułą już jest na giełdzie że spółki “byłe NFI” zysku nie przynoszą?

  2. Oprócz skupu zastanawiam się czy formą dzielenia się z akcjonariuszami nie jest właśnie wysokie oprocentowanie obligacji. Tak, Quercus ma i akcje i obligacje spółki.
    Też zastanawiam się jaki jest sens istnienia tej spółki z punktu widzenia akcjonariuszy. Kurs ciągle w dół, brak dywidendy. Może bieżący rok coś zmieni ze względu na zakończenie 2 kluczowych projektów, ale pytanie co dalej.
    Z drugiej strony C/WK = 0,3, jeżeli wartość aktywów BBI w bilansie jest realna, być może znajdzie się jakiś chętny na przejęcie spółki?
    Pozdrawiam

  3. Aniella

    @Czytelnik No nie bardzo rozumiem użycia określenia o nieco pejoratywnym zabarwieniu, że spółka ‘ładuje się” w inwestycje Roma Tower i Centrum Wypoczynkowe na Mazurach. Nie jest sztuką zbudować (czy wyprodukować) sztuką jest towar sprzedać wypłacalnemu klientowi. A o wypłacalnośc tych klientów akurat jestem spokojna.

  4. Czytelnik

    Do niejakiej @Aniella i innych tym podobnych.
    Już w powyższym artykule masz ładnie wyłożone że spółka ma zwykle mniejszościowy udział w realizowanych przedsięwzięciach. Spółka nie ma banku ziemi ani spółki-córki wykonawczej. Jeśli chodzi o Romę i Wypoczynkowe to partnerzy wnoszą tylko działki, reszta na plecach BBD(!) czyli kredyty i obligacje niekończące się. A historycznie zapytam, jak akcjonariusze skorzystali na sprzedaży projektów np. Plac Unii? Wskaż jak/gdzie/kiedy.
    Wystarczy przejrzeć wątki spółko na forach Bankier, Parkiet i Stockwatch żeby poczytać co nieco i przefiltrować. Przykładowo na StockWatch w ogóle nie podjęli się analizy ze względu na zaciemniony obraz sytuacji
    https://www.stockwatch.pl/forum/wpis-najnowszy-356851_BBIDEV.aspx
    A jeśli chodzi o akcjonariat to w ostatnich latach wyszły fundy a także jak łatwo sprawdzić sprzedawali insajderzy, no prezes jakieś drobne kupił ale to już chyba z rok temu.

  5. Aniella

    @Czytelnik Byłabym zobowiązana za nie zwracanie się do mnie per ‘niejaka’. Nie twierdzę, że spółka jest cud, miód, malina i cacy ale w mojej opinii akurat projekty Roma Tower i Centrum Wypoczynkowe są nie najgłupszym pomysłem i nie należy ich a priori dezawuować. Spółek deweloperskich jest jak przysłowiowych psów, a każda oczywiście oferuje ‘apartamenty’ lub ‘wille miejskie’. Można wziąć kredyt/wyemitować obligacje, potem kupić ziemię, wybudować osiedle i modlić się aby te mieszkania się w miarę szybko sprzedały i żeby się sprzedały w całości. W mieszkaniówce liczy się lokalizacja, a dobrych lokalizacji gwarantujących że inwestycja szybko się sprzeda jest coraz mniej bo świat nie jest z gumy. Można też znaleźć partnera, który ma własny grunt i na tym gruncie wybudować owemu partnerowi cokolwiek on sobie zażyczy, a ten partner za to zapłaci. Tak też można zarabiać. Co do nie posiadania spółki-córki wykonawczej – czy żeby napić się mleka trzeba kupować krowę? Z budową Centrum Marszałkowska poszło im całkiem sprawnie i bez spółki-córki wykonawczej. BTW czy p. Maciej Radziwiłł to brat byłego Ministra Zdrowia?

  6. Przykład Echo Investment długo notowanego z C/WK poniżej 0,4 pokazuje, że opcja ze spieniężeniem projektów i oddaniem pieniędzy akcjonariuszom może być bardzo fajna. O ile oczywiście aktywa są warte tyle co w bilansie. O tym pewnie przekonamy się w tym roku, jeżeli Koneser i Marszałkowska zostaną sprzedane.
    Co do kasy z projektów, to zwracam uwagę, że bardziej ważne od tego za ile projekt zostanie sprzedany jest to ile spółka na nim zarobi. Niestety nie podejmuję się wyceny, za słaby na to jestem.
    Szkoda, że wycen nie pokazuje w swoich raportach BBI, nie jest to aż tak wielka filozofia. Jak rozumiem wycena obiektów komercyjnych składa się z: przewidywanego przychodu rocznego z wynajmu (bodajże NOI) i stopy kapitalizacji. I tyle. Oczywiście kluczowe jest odpowiednie dobranie stopy kapitalizacji. No nie jest to “rocket science”. Zresztą nie tylko tego, w raportach raczej zarząd jest oszczędny w opisy.
    Biorąc pod uwagę powyższe, można się zastanawiać, czy faktycznie spółka nie istnieje głównie po to, aby zarząd i obligatariusze mogli na niej zarabiać. Być może tegoroczne ukończenie 2 ważnych projektów przyniesie duże korzyści, jeżeli nie, to nie wiem na ile sensowne będzie rozpoczynanie kolejnych…

  7. Czytelnik

    @Komentatorzy oprócz @Autora
    Proszę nie zaklinać rzeczywistości. Można do jakiegoś czasu ubarwiać i sprytnie księgować czy coś, tu mówię o różnych spółkach, ale prawda zawsze na wierzch wypłynie. Realnie ta spółka nic nie ma poza mniejszościowymi udziałami w projektach, powiedzmy że ma jakąś markę i doświadczenie. Więc łatwo odpowiedzieć na pytanie, co się stanie jeśli sprzedałaby wszystkie “projekty”, co wtedy w niej zostanie.
    Co do BBD to jeszcze raz twarde fakty:
    * 10 lat trend spadkowy i zjazd kursu (przypominam że było scalenie, a kurs i tak jest znowu groszowy, na granicy bliskiej 50gr gdzie spółki trafiają na Listę Alertów i muszą znowu scalać akcje żeby z tej listy wypaść
    * chyba 6 lat strat
    * skupione 1% akcji w ciągu ponad 3 lat
    * wyjście funduszy i sprzedaż akcji przez insajderów
    Wystarczy wejść na dowolny serwis który prezentuje wyniki, wykres, finanse i chronologicznie komunikaty
    https://www.biznesradar.pl/raporty-finansowe-rachunek-zyskow-i-strat/BBI-DEVELOPMENT
    Tak że PR i wywiady to jedno a zarabianie i wyniki to drugie. Zresztą w liście od prezesa czytamy że dzielenie się zyskiem z akcjonariuszami jest na końcu, najpierw finansowanie, projekty a na końcu skup.

  8. Jakub

    Bardzo ciekawa analiza. Mam ich obligacje w portfelu, ale po tej analizie raczej już nie roluję ich. Wniosek po analizie jest dla mnie prosty – w dłuższej perspektywie spółka nie ma sensu istnienia.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.