Grupa Ghelamco opublikowała wyniki finansowe za 2019 rok. Czas zatem przyjrzeć się sytuacji firmy w tym okresie.

Ghelamco – informacje o grupie

Ghelamco jest jednym z wiodących międzynarodowych deweloperów, działających w segmencie nieruchomości biurowych, mieszkaniowych, handlowych, centrów logistycznych i magazynowych oraz projektów wypoczynkowych. Grupa działa między innymi w Polsce, Belgii, Francji oraz w Rosji. Pełną prezentację grupy znajdziesz w tym miejscu.

Dla przypomnienia poniżej schemat całej grupy kapitałowej Ghelamco, a w czerwonej ramce zaznaczyłem „polskie” Ghelamco, czyli tą część grupy, która odpowiada za spłatę notowanych na Catalyst obligacji korporacyjnych.

Ghelamco - struktura grupy
Ghelamco – struktura grupy


Pisząc w analizie o Ghelamco (lub używając określenia Grupa, Spółka, „polskie” Ghelamco) mam na myśli Granbero Holdings Limited, które konsoliduje wyniki „polskiej” części grupy i jest poręczycielem wyemitowanych przez spółkę celową obligacji.

Ghelamco działa na polskim rynku już ponad 28 lat i w tym czasie zrealizowało obiekty biurowe i magazynowe o łącznej powierzchni ponad  658 tys. m2.

Obecnie w budowie znajdują się obecnie budynki biurowe i apartamentowe na łączną powierzchnię około 190 tys. m2, w tym projekty The Warsaw HUB i Warsaw UNIT zlokalizowane przy Rondzie Daszyńskiego w Warszawie oraz projekty apartamentowe Foksal 13/15 i Flisac w Warszawie.

Grupa posiada bank ziemi pozwalający na realizację ok. 780 tys. m2 kolejnych projektów komercyjnych.

Praktyką Ghelamco jest, że wybudowane nieruchomości komercyjne są początkowo „trzymane” w bilansie, a po osiągnięciu poziomu komercjalizacji zapewniającego maksymalizację zysków ze zbycia takiego projektu, przeznaczane na sprzedaż.

W dalszej części wpisu przedstawiam informacje o działalności biznesowej grupy w 2019 roku oraz omówienie jej wyników finansowych.

Ghelamco – działalność biznesowa w 2019 roku

Prace konstrukcyjne, działalność biznesowa

2019 rok to bardzo pracowity okres. Działalność deweloperska grupy koncentrowała się głównie na:

  • Kontynuacji robót budowlanych w ramach projektu The Warsaw HUB. Projekt obejmuje łącznie ok. 117 tys. m2 powierzchni (więcej niż Warsaw Spire) i stanowią go 3 budynki wieżowe umieszczone na podium, z funkcją handlową. Obiekt ma zostać oddany do użytkowania w 2020 roku. Obecnie trwają zaawansowane prace budowlane w części nadziemnej, a także prace w zakresie elewacji. Aktualnie podpisano umowy najmu na 93,5 tys. m2 powierzchni, a z uwzględnieniem opcji rozszerzenia, na 96,5 tys. m2,
  • Kontynuacji robót budowlanych w ramach projektu Warsaw UNIT. Projekt obejmuje 57,2 tys. m2 powierzchni biurowej, a przewidywany termin jego oddania do użytkowania to III kwartał 2021 roku. Obecnie trwają prace budowlane w zakresie części podziemnej i naziemnej. Podpisano już umowę z kluczowym najemcą obejmującą 17,5 tys. m2 (20,6 tys. m2 z uwzględnieniem opcji rozszerzenia),
  • Zaawansowanych pracach budowlanych w ramach projektu Foksal 13/15. Obecnie zakończono już budowę parkingu podziemnego oraz części naziemnej budynku. Trwa renowacja zabytkowych budynków oraz prace budowlane, a ich zakończenie planowane jest na II kwartał 2020 roku. Projekt obejmuje budowę 55 wysokiej klasy mieszkań (łącznie ok. 6,5 tys. m2) i ok. 595 m2 powierzchni handlowej. Na dzień sporządzenia raportu finansowego za 2019 rok około 50% dostępnej powierzchni mieszkalnej zostało już przedsprzedane,
  • Uzyskaniu pozwolenia na budowę i rozpoczęciu prac budowlanych w ramach projektu Flisac (5,7 tys. m2 powierzchni mieszkalnej i ok. 980 m2 powierzchni handlowej na parterze, w tym dwupoziomowy parking podziemny) zlokalizowanego na warszawskim Powiślu. Na dzień sporządzenia raportu finansowego około 65% dostępnej powierzchni zostało już przedsprzedane,
  • Rozbiórce starego budynku na działce przy ul. Wadowickiej w Krakowie, która została zakupiona w celu realizacji projektu Kreo, obejmującego budowę 24,1 tys. m2 powierzchni biurowej (z funkcją handlową na parterze). Prace rozbiórkowe rozpoczęły się pod koniec 2019 roku i zostały zakończone na początku 2020 roku. Prace budowlane rozpoczęto w styczniu 2020 roku.
  • Kontynuacji i zakończeniu prac budowlanych w ramach projektu Łomianki (centrum handlowe o powierzchni 5,5 tys. m2). Pozwolenie na użytkowanie zostało uzyskane w listopadzie 2019 roku.. Łączny poziom przednajmu/przedsprzedaży wynosi obecnie 77%.

Sprzedaż projektów

W styczniu 2019 roku Ghelamco sprzedało firmie Credit Suisse biurowiec .BIG w Krakowie (10,2 tys. m2) za 32,9 mln EUR, osiągając zysk ze zbycia nieruchomości w wysokości 2,2 mln EUR.

W kwietniu 2019 roku projekt Wronia (16,6 tys. m2) został sprzedany firmie LaSalle Investment Management. Wartość transakcji wyniosła 74 mln EUR.

Wynajęcie powierzchni w gotowych projektach

Ukończony i oddany projekt Wołoska 24 (ponad 23 tys. m2) na warszawskim Mokotowie obecne wynajęty jest w 95%.

W bilansie spółki znajduje się również ukończony, zlokalizowany w dzielnicy Wilanów, projekt Plac Vogla. Jest to centrum usługowo – handlowe o powierzchni 5,2 tys. m2. Projekt wynajęty jest w 93%.

Wartość projektów w aktywach grupy

W tabeli poniżej zaprezentowałem wartość wszystkich komercyjnych (czyli oprócz mieszkaniowych) projektów grupy Ghelamco na dzień 31.12.2019 roku.

Ghelamco - projekty komercyjne w bilansie grupy
Ghelamco – projekty komercyjne w bilansie grupy

Kategoria A i B oznacza projekty w fazie przygotowania, kategoria C to projekty w budowie, a kategoria D to inwestycje oddane do użytkowania.

Na wykresie widać, jak dynamicznie postępują prace na budowie The Warsaw HUB. Jego wartość bilansowa to już 373 mln EUR. Rośnie również inwestycja Warsaw UNIT.

Wartość bilansowa projektów gotowych i w znaczącym stopniu skomercjalizowanych, czyli Wołoska 24, Plac Vogla, na 30.06.2019 roku wynosiła 74 mln EUR. Czyli ponad 300 mln złotych spółka posiada w gotowych projektach. Jest to spora „poduszka bezpieczeństwa”. Dotychczasowa praktyka Ghelamco zakładała sprzedaż gotowych projektów po ich komercjalizacji.

Ghelamco – wyniki finansowe

Raport finansowy Ghelamco za 2019 r. był audytowany przez KPMG i otrzymał opinię „bez zastrzeżeń”.

Dla przypomnienia, z racji specyfiki działalności grupy, polegającej na sprzedaży gotowych i skomercjalizowanych obiektów, analiza przychodów grupy nie ma specjalnie dużego znaczenia. Wyniki grupy Ghelamco generowane są przede wszystkim na przeszacowaniach wartości obiektów wraz z postępami budowy, czy rosnącą ich komercjalizacją. Co istotne, wyceny bilansowe znajdują następnie odzwierciedlenie w cenach sprzedaży projektów, co oznacza, że wartość projektów w bilansie można traktować jako realną.

Przychody grupy za ostatnie 6 okresów półrocznych wyglądają następująco:

Ghelamco - przychody
Ghelamco – przychody

W 2017 roku miała miejsce sprzedaż generującego przychody z wynajmu obiektu Warsaw Spire, stąd spadek przychodów w 2018 roku. W kwietniu 2019 roku miała miejsce sprzedaż projektu Wronia 31, co również miało i będzie miało wpływ na niższe przychody.

Ale jak wspomniałem, nie ma to aż tak dużego znaczenia. Jak widać poniżej, pomimo spadku przychodów, grupa, na skutek przeszacowań nieruchomości w budowie, osiągnęła wysoki zysk:

Ghelamco - zyski netto
Ghelamco – zyski netto

W wyniku realizowanych inwestycji rośnie wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych (niebieski słupek):

Ghelamco - aktywa
Ghelamco – aktywa

Wzrost wartości nieruchomości wynika również z zastosowania standardu MSSF 16 „Leasing” (20 mln EUR), z kolei sprzedaż projektu Wronia 31 zamortyzowała wzrost tej kategorii w bilansie.

Na 31.12.2019 roku na kontach grupy spoczywało 64,5 mln EUR, czyli około 290 mln zł.

Działalność Ghelamco charakteryzuje się pewną cyklicznością. Wraz z postępami budowy kluczowych projektów wzrasta zadłużenie grupy (konieczność finansowania inwestycji), a po ich sprzedaży zadłużenie spada na niższe poziomy. Obecnie wchodzimy w fazę wzrostu zadłużenia wraz z postępem robót na kluczowych inwestycjach, co obrazuje wzrost wskaźnika zadłużenia:

Ghelamco - wskaźnik zadłużenia
Ghelamco – wskaźnik zadłużenia

I zakładam utrzymanie tego trendu do momentu (ewentualnej) sprzedaży projektu The Warsaw HUB. Przy czym należy zaznaczyć, że wskaźnik zadłużenia znajduje się na bardzo dobrych poziomach w porównaniu do branży.

Pora zatem się przyjrzeć, jak wygląda podział zadłużenia grupy. Zgodnie z tym co pisałem powyżej poziom zadłużenia zaczął wzrastać:

Ghelamco - zadłużenie wg rodzaju
Ghelamco – zadłużenie wg rodzaju

Stopniowo wraz z postępami budowy rośnie wartość kredytów. Dla przypomnienia, Ghelamco pozyskało finansowanie bankowe na projekt The Warsaw Hub o wartości 221 mln EUR, a zatem ten projekt jest zabezpieczony od strony finansowej.

Grupa ma również możliwość skorzystania z dodatkowego finansowania dla zakończonych projektów na podstawie współczynnika kredytu do wartości (LTV), a nie kredytu do kosztów (LTC).

Zadłużenie finansowe wydaje się relatywnie nieduże w stosunku do posiadanych i realizowanych przez grupę projektów.

Na koniec tej części analizy warto jeszcze podkreślić, że Ghelamco tradycyjnie utrzymuje konserwatywną politykę w zakresie płynności i bezpieczeństwa finansowego. Na koniec 2019 roku zobowiązania krótkoterminowe stanowiły zaledwie 10% sumy bilansowej (12% na koniec 2018 roku).

Ghelamco Invest – zapadalność obligacji

Zapadalność obligacji notowanych na rynku Catalyst wygląda następująco:

Ghelamco - zapadalność obligacji
Ghelamco – zapadalność obligacji

2020 i 2021 rok zapowiadają się raczej spokojnie, większe wykupy będą miały miejsce na początku 2022 roku. Ale wtedy już The Warsaw HUB i Warsaw Unit będą gotowe i być może sprzedane więc grupa będzie prawdopodobnie w zupełnie innej sytuacji bilansowej.

Podsumowanie

Grupa obecnie prowadzi kilka inwestycji – w tym duże projekty takie jak The Warsaw HUB i Warsaw UNIT. W takim okresie potrzeby finansowe naturalnie rosną. Ale kluczowe inwestycje są finansowo zabezpieczone.

Sytuacja grupy wygląda na stabilną, poziom zadłużenia w relacji do kapitałów jest kontrolowany. Dodatkowo grupa posiada sporą „rezerwę” w postaci ukończonych projektów. Ich ewentualna sprzedaż uwolniłaby znaczące środki finansowe.

Dodaj komentarz

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.