Z początkiem lipca z publiczną emisją obligacji korporacyjnych wystartowała spółka Victoria Dom, emitent już od 6 lat obecny na rynku obligacji korporacyjnych. W tym wpisie najpierw napiszę krótko o spółce, następnie o aktualnie prowadzonej ofercie, a na końcu o wynikach finansowych grupy.

Victoria Dom – o grupie

Podstawowym przedmiotem działalności grupy Victoria (dalej: spółka, grupa, Victoria, VID – wszystko odnosi się do grupy Victoria Dom) są usługi deweloperskie, czyli budowa i sprzedaż domów i mieszkań. Historycznie większość inwestycji realizowana była w Warszawie w dzielnicy Białołęka, a od kilu lat grupa poszerza swój obszar działania na kolejne dzielnice Warszawy (Praga Południe, Targówek, Wola i Ursus).

W 2017 i 2018 roku Victoria Dom uplasowała się na 3 miejscu pod względem sprzedanych mieszkań w Warszawie. Natomiast w 2019 roku skala działalności grupy wzrosła prawie dwukrotnie, co uplasowało VID na 2 miejscu w rankingu warszawskich deweloperów (za Dom Development i przed Robyg). W I kwartale 2020 roku spółka została największym deweloperem w stolicy pod względem sprzedanych mieszkań.

VID - liczba sprzedanych lokali, źródło: prezentacja DM Michael / Strom
VID – liczba sprzedanych lokali, źródło: prezentacja DM Michael / Strom

Do końca 2019 roku spółka wybudowała w ramach 62 projektów inwestycyjnych o łącznej powierzchni 310 tys. m2: 665 domów jednorodzinnych, 4.493 mieszkania oraz 57 lokali usługowych. W początkowej fazie swojej działalności spółka specjalizowała się w budowie domów. Od 2012 r. Victoria rozwijała działalność już głównie w oparciu o budowę mieszkań w budynkach wielorodzinnych, koncentrując się na segmencie popularnym.

Grupa posiada bank ziemi gwarantujący stabilną działalność na kolejne lata, bank ziemi zabezpiecza budowę około 7.000 lokali.

Akcje spółki należą (pośrednio) do rodziny Jasińskich: 51% do Michała Jasińskiego (PrezesZarządu), 30% do Józefa Jasińskiego (Przewodniczący Rady Nadzorczej), 14,1% do Krystyny Jasińskiej Członek Rady Nadzorczej) oraz 4,9% do Moniki Jasińskiej.

Victoria Dom – parametry emisji obligacji korporacyjnych

W ramach prowadzonej obecnie oferty obligacji grupa planuje zebrać 11 mln zł z przeznaczeniem na finansowanie kapitału obrotowego.

Obligacje emitowane są na okres 3 lat.

Oprocentowanie obligacji jest stałe przez cały okres emisji i wynosi 6,65%.

Wartość nominalna 1 obligacji to 1.000 zł, a minimalny zapis to 25 sztuk obligacji (25 tys. zł).

Intencją spółki jest wprowadzenie obligacji do obrotu na rynku Catalyst.

Zapisy trwają do 17 lipca 2020 roku. Nie będzie skrócenia zapisów w związku z przekroczeniem puli (będzie redukcja), obligacje podczas zapisu nie są oprocentowane, zatem wygląda na to, że nie trzeba się spieszyć z zapisem.

Zapisy prowadzi Dom Maklerski Michael / Strom. Konto maklerskie w DM MS jest bezpłatne, zakładane całkowicie online. Po zaksięgowaniu obligacji na rachunku maklerskim jest możliwość ich bezpłatnego transferu na podstawowe konto w innym biurze maklerskim. Jeżeli zdecydujesz się na zapis na te obligacje i założenie konta w DM Michael / Strom, byłoby mi miło, gdybyś jednocześnie wypełnił ten formularz. Dzięki temu otrzymasz dedykowanego doradcę (którego polecam i ze współpracy z którym Czytelnicy bloga są zadowoleni), a DM MS będzie wiedział, że warto być Partnerem bloga Rynek Obligacji 🙂 . Od razu zastrzegam, że nie otrzymuję żadnej prowizji związanej ze sprzedażą tych obligacji, również ten wpis nie jest formą reklamy.

Victoria Dom – sytuacja finansowa

Skala działalności grupy rośnie. Więcej sprzedanych mieszkań wpływa na wzrost ich przekazań, co z kolei wpływa na wzrost przychodów ze sprzedaży. Warto również zwrócić uwagę na w miarę stałą i bardzo wysoką marżę zysku operacyjnego:

Victoria Dom - przychody ze sprzedaży i zysk operacyjny
Victoria Dom – przychody ze sprzedaży i zysk operacyjny

W efekcie EBITDA spółki również dynamicznie rośnie:

Victoria Dom  - EBITDA
Victoria Dom – EBITDA

Spółka posiada dobrą płynność, a na koniec 2019 roku rekordowe środki pieniężne na rachunkach:

Victoria - płynność i środki pieniężne
Victoria – płynność i środki pieniężne

W efekcie na koniec 2019 roku zobowiązania finansowe netto były niższe niż rok czy dwa lata temu i wyniosły 65 mln zł. Również wskaźnik dług netto / kapitały własne wypada bardzo dobrze.

Victoria - zobowiązania finansowe i wskaźnik dług netto  / kapitały własne
Victoria – zobowiązania finansowe i wskaźnik dług netto / kapitały własne

Zyski pozostawiane są w spółce, co wpływa na wzrost kapitałów własnych i (niewielki) spadek wskaźnika zadłużenia:

Victoria - kapitały własne i wskaźnik zadłużenia
Victoria – kapitały własne i wskaźnik zadłużenia

Niewielki dług netto przy wysokiej EBITDA oznacza, że spółka bardzo szybko byłaby w stanie spłacić swoje zadłużenie finansowe z generowanych zysków:

VID - dług netto / EBITDA
VID – dług netto / EBITDA

Analizując grupę warto zwrócić uwagę, że część środków ma ona ulokowane w projektach (poza grupą) w Berlinie – w formie udzielenia pożyczki spółce celowej (3 mln EUR) i objęcia obligacji Victoria House (6 mln EUR). Według prezentacji przygotowanej przez Dom Maklerski Michael / Strom (polecam się z nią zapoznać, jest bardzo szczegółowa) większość z tych należności powinna zostać spłacona do końca 2020 roku. Jeszcze rok – dwa lata temu angażowanie środków przez grupę w projekty zagraniczne budziło moje obawy i zastrzeżenia, przy obecnej skali działalności i zysków grupy inwestycja w Berlinie nie wydaje się być dużym czynnikiem ryzyka.

Emisja obligacji Victoria Dom – podsumowanie

Podsumowując, Victoria Dom należy do czołowych deweloperów w Warszawie, notuje wysokie poziomy sprzedaży mieszkań. Aktualna sprzedaż mieszkań i plan ich przekazań pozwala oczekiwać równie dobrych wyników w 2020 roku.

Zadłużenie grupy jest relatywnie niewielkie zarówno do kapitałów jak i generowanych zysków. Zadłużenie finansowe jest całkiem dobrze rozłożone w czasie. Według prezentacji Domu Maklerskiego Michael / Strom 85 mln zł ze 123 łącznej wartości nominalnej obligacji (według stanu na koniec 2019 roku) zostało objęte przez instytucje finansowe.

Kilka razy pisałem, że obecnie rynek obligacji korporacyjnych szuka stanu równowagi, a oferty obligacji wypuszczane przez firmy (według mnie) zawierają pewną premię w stosunku do bieżącej i przyszłej sytuacji rynkowej. 6,65% rocznie od Victorii Dom wydaje mi się wpisywać w ten trend.

Na koniec jeszcze przypomnienie, że niniejszego wpisu nie należy traktować jako rekomendację inwestycyjną, a decyzje inwestycyjne każdy podejmuje na własne ryzyko.

Udanych inwestycji!

8 komentarzy - “Victoria Dom – emisja obligacji

  1. JZ

    Wszystko fajnie, ale dość wysoki próg wejścia jak na jedną inwestycje 25k. Ja niestety OUT, wolę rozproszyć ryzyko…

  2. Jak na DM MS i tak nieźle, na prywatnych z reguły jest próg wejścia 50-100 tys. zł…
    Ale zgadzam się, że ryzyko warto kontrolować – dywersyfikować.

  3. Janek

    Witam Mam pytanie czy nie wiecie kiedy obligacje PCCExsol C2 wejdą na giełde?

  4. Jan

    Myślę że jak na ofertę 11 mln będzie spora redukcja

  5. Aniella

    Zawsze można kupić ‘towar używany’ np. VID1122 po 98%. BTW nie tak dawno Victoria Dom uplasowała jedynie połowę emisji więc ciekawe czy teraz będzie redukcja i jak duża.

  6. Aniella

    @ Jan PCC Exol seria C2 już zarejestrowana w KDWP więc lada moment!

  7. Piotr Ćwiek

    Na moim portfelu 20% redukcja zapisu, ciekawe z jaką premią wyjdzie w dniu notowania.

  8. Zdzisław

    Nie spodziewałbym się istotnej premii, w środę wejdzie na Catalyst majowa seria 3-latka która była plasowana przy oprocentowaniu 7%, wchłonie ona popyt z rynku wtórnego w pierwszej kolejności.

Dodaj komentarz

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.