Trwa publiczna emisja obligacji firmy White Stone Development, w której za obligacje emitowane na okres 2 lat i 9 miesięcy można otrzymać 6,6% odsetek w ujęciu rocznym. Poniżej przedstawiam warunki emisji obligacji, a także samą firmę, która myślę, że większości Czytelników bloga może być jeszcze nieznana.

White Stone Development – parametry emisji obligacji serii E

Wartość całej emisji obligacji wynosi 11 mln zł.

Okres do wykupu wynosi 2 lata i 9 miesięcy. Obligacje będą amortyzowane (wykupywane częściowo w trakcie emisji) w następujący sposób: 25% po 2 latach, 25% po 2 latach i 3 miesiącach, 25% po 2 latach i 6 miesiącach. Emitent ma opcję wcześniejszego wykupu.

Oprocentowanie obligacji jest stałe przez cały okres inwestycji i wynosi 6,6%. Wypłata odsetek będzie miała miejsce co 3 miesiące.

Cel emisji: środki przeznaczone zostaną na działalność operacyjną oraz inwestycyjną grupy.

Obligacje nie będą zabezpieczone.

Wartość nominalna jednej obligacji to 1.000 zł. I tyle wynosi cena emisyjna obligacji. Minimalny zapis to 25 sztuk obligacji.

Zapisy na obligacje trwają do 5 lutego 2021 roku, planowany termin przydziału obligacji to 10 luty 2021 roku. Spółka planuje wprowadzić obligacje na rynek Catalyst.

Szczegóły oferty i dokumenty związane z emisją, w tym szczegółową prezentację spółki znajdziesz w tym miejscu.

Inwestowanie w obligacje korporacyjne obarczone jest ryzykiem utraty części lub całości środków. Czynniki ryzyka związane z emitentem i emisją zostały zamieszczone w memorandum informacyjnym, do którego lektury zachęcam.

To już kolejna emisja obligacji przygotowana przez Partnera bloga, Dom Maklerski Michael / Ström. Jest to firma, która obecnie przeprowadza chyba najwięcej emisji obligacji, a dodatkowo specjalizuje się właśnie w tym segmencie rynku. Zachęcam do założenia u nich bezpłatnego rachunku maklerskiego, myślę, że prędzej czy później się przyda 🙂 .

White Stone Development – informacje o spółce

Grupa White Stone Development działa od 2015 roku więc relatywnie niedługo. Jednak jej właściciel (posiada 100% udziałów) Bernard Kwapiński, wcześniej był większościowym udziałowcem spółki Eko-Park, której osiedle otrzymało kilka wyróżnień (link). Spółka Eko-Park zrealizowała inwestycje mieszkaniowe liczące około 1.300 lokali mieszkalnych o wartości około 1 mld zł.

Grupa działa w 3 segmentach.

Pierwszy segment to realizacja inwestycji mieszkaniowych. W tym zakresie WSD koncentruje się na rynku warszawskim (i okolice) oraz szczecińskim. Dotychczas grupa sprzedała ponad 1,3 tys. mieszkań w ramach 5 projektów w Warszawie i Szczecinie. Sprzedaż mieszkań (nie mylić z przekazaniami, które pojawiają się w przychodach) rozkłada się stabilnie w kolejnych latach (kliknij, aby powiększyć):

WSD - sprzedaż mieszkań rocznie
WSD – sprzedaż mieszkań rocznie

W Q3 2021 roku zostanie ukończony projekt Sowińskiego 78 w Szczecinie z 248 mieszkaniami, z czego na 31.12.2020 r. 63% było sprzedane. W 2022 r. zostanie ukończony projekt Zielone Zamienie V w miejscowości Zamienie. Projekt liczy 96 mieszkań i w Q1 2021 r. zostanie wprowadzony do sprzedaży. Ambitnie wyglądają za to plany budów z terminem zakończenia w 2023 roku (klik):

WSD - mieszkania w ofercie i planowane
WSD – mieszkania w ofercie i planowane

Dla przypomnienia – aktualna emisja obligacji jest na okres 2 lat i 9 miesięcy więc wygasać będzie pod koniec 2023 roku – niedługo po zakończeniu kilku inwestycji – takie ułożenie zapadalności nie wydaje się przypadkowe i jest sensowne.

Drugi, stosunkowo młody, segment to działalność w segmencie nieruchomości komercyjnych, głównie zakup nieruchomości komercyjnej, jej remont i rekomercjalizacja. Grupa posiada 2 projekty biurowe o łącznej powierzchni najmu 22,5 tys. m² oraz 1 projekt biurowo-usługowy o powierzchni ponad 10,5 tys. m².

W 2019 r. grupa uzyskała prawomocne pozwolenie na użytkowanie projektu biurowego Celebro, realizowanego od 2017 r. Również w 2019 r. grupa nabyła dwa budynki biurowe przy ul. Cybernetyki 7 i 7a w Warszawie, w których następnie przeprowadziła remont oraz rozpoczęła proces rekomercjalizacji. Proces rekomercjalizacji prowadzony jest obecnie również w Forcie Mokotów.

Wartość księgowa nieruchomości w bilansie to 137 mln zł, nieruchomości w znacznej części (92,9 mln zł na koniec 2020 roku) finansowane są kredytami. Poniżej zestawienie nieruchomości komercyjnych grupy:

WSD - nieruchomości komercyjne
WSD – nieruchomości komercyjne

Trzecim obszarem działalności grupy WSD, za pośrednictwem spółki SPS Construction, w której WSD ma 75% udziałów, jest segment generalnego wykonawstwa obiektów kubaturowych. Do dziś podmiot ten zrealizował około 50 obiektów, obecnie w realizacji ma 6 obiektów: mieszkalnych, biurowych oraz galerii handlowych, o łącznej powierzchni użytkowej około 616 tys. m2. SPS oczywiście buduje również obiekty dla White Stone Development. Wartość zrealizowanych do dziś kontraktów wynosi około 2,2 mld zł, a „w budowie” jest 254 mln zł.

Segment ten ma istotny wpływ na przychody grupy, ale obniża jej ogólną marżę (budowa obiektów jest mniej marżowa niż sprzedaż mieszkań).

White Stone Development – omówienie wyników finansowych grupy

Przychody i zyski

Spółka raportuje w okresach półrocznych, ostatnie dane finansowe mamy na 30.06.2020 roku. Z racji na relatywnie niewielki zakres danych (2018, 2019 rok oraz H1 2020 r.) wizualizacja danych nie zyska nagrody za najlepszą grafikę roku i chyba więcej będę pisał, niż rysował 🙂 .

W 2018 roku grupa osiągnęła 208 mln zł przychodów, w 2019 roku wzrosły one do 316 mln zł. Z kolei w H1 2020 r. przychody WSD to 151 mln zł versus 130 mln zł w H1 2019 r.

Zatem nie jest to mała spółka, przychody są porównywalne do Lokum Deweloper czy Marvipol. Jednak w WSD przychody pochodzą głównie z nisko marżowej działalności generalnego wykonawstwa więc nie można ich bezpośrednio porównywać do w/w spółek. Warto dodać, że od 2019 roku pojawiły się istotne przychody z najmu powierzchni komercyjnej, w 2019 roku było to około 15 mln zł.

Niższa rentowność działalności generalnego wykonawstwa ma przełożenie na zyski. W 2018 roku WSD zarobiła (zysk netto) 7,5 mln zł, w 2019 roku 11 mln zł, natomiast w I połowie 2020 roku odnotowała stratę 2,1 mln zł. Rentowność zatem nie jest wysoka. Natomiast jeżeli chodzi o stratę w H1 2020 r., powodami są: a) relatywnie niewielki udział działalności deweloperskiej w przychodach (przekazania 103 lokali o wartości 25 mln zł), b) wzrost kosztów finansowych wynikający z przeszacowania wartości kredytów walutowych na nieruchomości komercyjne, w związku ze wzrostem kursu EUR/PLN. Koszty finansowe w H1 2020 r. wyniosły 7,1 mln zł versus 1,2 mln zł rok wcześniej. Wyłączając te przeszacowania, spółka byłaby rentowna.

Bilans: gotówka, zadłużenie, kapitały własne

Kapitały spółki mają wartość nieco ponad 200 mln zł i jest to poziom porównywalny do Victorii Dom, a nieco niższy niż w Dekpol.

WSD - kapitały i zadłużenie
WSD – kapitały i zadłużenie

Dodatkowo właściciel udzielił spółce 34 mln zł pożyczek. Pożyczki te nie są formalnie podporządkowane, ale zgodnie z warunkami emisji obligacji saldo zobowiązań z tytułu pożyczek nie może się w roku zmniejszyć o więcej niż 3 mln zł. Zatem ten dług spółki można traktować jako „prawie kapitał” – właściciel nie spłaci go przez zapadalnością obligacji.

Do końca 2018 roku spółka miała ujemny dług netto (więcej gotówki niż zobowiązań finansowych), w 2019 roku i kolejnym dług ten rośnie w związku z inwestycjami w nieruchomości komercyjne. Ale nadal jest on raczej niewielki w porównaniu do kapitału, a jeżeli wyłączymy z niego pożyczki od właściciela to wręcz bardzo mały. Warto też zwrócić uwagę, że główną część długu stanowią pożyczki finansujące obiekty biurowe z terminem zapadalności 2025-2027 rok, a więc już po zapadalności obligacji.

WSD - dług według rodzaju
WSD – dług według rodzaju

Dodatkowo, w sierpniu 2020 roku spółka wyemitowała 3 letnie obligacje o wartości 25 mln zł, a we wrześniu wykupiła obligacje serii C o wartości 12,9 mln zł (zatem dług na koniec 2020 roku będzie wyższy).

Warto jeszcze zwrócić uwagę, że spółka działa relatywnie ostrożnie, cały czas utrzymuje na rachunkach wysokie saldo gotówki:

WSD - środki pieniężne i płynność
WSD – środki pieniężne i płynność

Emisja obligacji White Stone Development – podsumowanie

Mamy do czynienia ze zdywersyfikowaną grupą, deweloperem mieszkaniowym, generalnym wykonawcą obiektów (w tym swoich), a także właścicielem 3 obiektów komercyjnych. Właściciel z doświadczeniem, włożył w biznes duże pieniądze. Grupa działa w Warszawie i Szczecinie, czyli na rynkach raczej chłonnych mieszkań.

Poziom zadłużenia grupy jest relatywnie nieduży, dodatkowo część zadłużenia to pożyczki od właściciela, które w zdecydowanej większości nie mogą być spłacone przed obligacjami. Z kolei zapadalność kredytów inwestycyjnych to lata 2025-2027, zatem również już po spłacie obligacji. Spółka utrzymuje wysokie salda środków pieniężnych na rachunkach. Jednym słowem, bilansowo spółka wygląda ok.

Gdzie można szukać zagrożeń? Forma prawna to spółka z o.o., firma nie jest notowana na giełdzie więc zakres informacji ich częstotliwość będzie rzadszy. Nieruchomości komercyjne (biurowe) niosą pewien znak zapytania – jak ułoży się popyt po epidemii Covid-19. W czarnym scenariuszu można wyobrazić sobie konieczność przeszacowania w dół wartości tych nieruchomości i wykazania sporej straty netto z tego tytułu. Warto zwrócić również uwagę, że obligacje nie są zabezpieczone, co rekompensowane jest wyższym oprocentowaniem w porównaniu do poprzedniej oferty.

Na koniec jeszcze raz przypominam link do oferty, warto zapoznać się z prezentacją i memorandum informacyjnym przed podjęciem ostatecznej decyzji.


Disclaimer: DM MS wykupił reklamę emisji na blogu Rynek Obligacji. Dodatkowo oferujący obligacje DM Michael / Ström jest Partnerem bloga.

Wykupywanie reklam na portalach finansowych jest standardowym działaniem emitentów, aby zapewnić widoczność oferty. Dodatkowo powyższy wpis powstał z mojej inicjatywy i nie był konsultowany z emitentem (piszę zawsze jako potencjalny inwestor, a nie sprzedawca), ale Czytelnik powinien mieć świadomość powiązań, które wyżej wymieniłem.

No i jeszcze przypomnienie, że powyższy wpis nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, a inwestowanie w obligacje korporacyjne (i inne instrumenty finansowe) wiąże się z ryzykiem utraty części, a nawet całości zainwestowanych środków – warto do inwestycji podchodzić rozważnie.

A jeżeli chcesz otrzymywać na maila informacje o kolejnych emisjach obligacji, zapraszam do Bazy Inwestorów bloga – link.

5 komentarzy - “Emisja obligacji White Stone Development

  1. Łukasz

    Świetny artykuł.

  2. Krzysztof

    Warto dodać że wcześniejsza emisja – WSD0823 jest już notowana na Catalyst. Oprocentowanie niższe (6%) ale jest zabezpieczona hipoteką.
    Obecnie notowana po 100/100.2 (rentowaność brutto 5.82%)

  3. Tak, nawet mam ją w głównym portfelu obligacji 🙂

  4. Gajowy

    Gdyby choć znieśli minimalny zapis lub zabezpieczyli to emisja byłaby ciekawa. Czekamy na lepsze oferty. Rynek dopiero się rozkręca.

  5. Adrian

    i znowu emisja obligacji i duża emisja akcji w tym samym czasie…

Skomentuj