DL Invest Group PM – emisja obligacji serii I

W dniu 12 kwietnia z emisją obligacji wystartowała spółka DL Invest Group PM S.A. (dalej: DL Invest). Emisja jest o tyle ciekawa, że prowadzona jest w walucie EURO.

Poniżej przedstawiam parametry emisji obligacji, a także krótko prezentuję spółkę.

DL Invest – parametry emisji obligacji

Wartość emisji obligacji wyniesie do 2,5 mln EUR, natomiast cały program emisji nie przekroczy 20,5 mln zł – jest to istotne w kontekście zabezpieczeń emisji.

Obligacje emitowane są na okres 3 lat.

Oprocentowanie obligacji wyniesie EURIBOR 3M + marża 5,50%, przy EURIBOR na poziomie 3,052% (4.04.2023 r.) oprocentowanie wyniosłoby 8,55%. Wypłata odsetek (w EUR) będzie miała miejsce co 3 miesiące.

Wartość jednej obligacji to 100 EUR, a minimalny zapis jest od 10 sztuk, zatem 1 tys. EUR.

Celem emisji jest rozwój grupy Emitenta.

Na dzień emisji obligacje nie będą zabezpieczone, ale docelowo zabezpieczenie będzie stanowić hipoteka na nieruchomości niezabudowanej w Teresinie-Gaju, w powiecie Sochaczewskim, o wartości wg operatu szacunkowego ok 21,1 mln zł. W przypadku przeprowadzenia kolejnej emisji obligacji w ramach wspomnianego programu emisji hipoteka zostanie ustanowiona również na 3 nieruchomościach (2 zabudowanych, 1 niezabudowanej) o szacunkowej wartości odpowiednio 3,6 mln zł, 3,8 mln zł oraz 7,5 mln zł.

Nieruchomości będą stanowić przedmiot zabezpieczenia dla wszystkich obligacji wyemitowanych w ramach Programu Emisji.

Zapisy potrwają do 20 kwietnia 2023 roku, a planowany dzień emisji to 27 kwietnia 2023 roku. Zapisy prowadzi Dom Maklerski Michael / Ström. Link do informacji o emisji, prezentacji spółki oraz do zapisów znajdziesz tutaj. Jeżeli nie jesteś jeszcze klientem DM M/S, to rekomenduję założenie rachunku maklerskiego (rachunek bezpłatny, niska prowizja od transakcji oraz szeroki dostęp do publicznych i prywatnych emisji obligacji) za pośrednictwem tego linku.

Dla przypomnienia, inwestowanie w obligacje korporacyjne wiąże się z ryzykiem utraty części lub nawet całości zainwestowanego kapitału. Pewien procent firm bankrutuje i nie spłaca swoich długów – dotyczy to np. kredytów firmowych, ale również i rynku obligacji.

DL Invest – informacje o grupie, wyniki

Na początek garść informacji o spółce, zaczerpniętych z prezentacji inwestorskiej, którą możesz znaleźć tutaj:

DL Invest Group PM S.A. jest funkcjonującą od ponad 15 lat spółką dewelopersko-inwestycyjną. Operuje w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całej Polski. Strategią Spółki jest budowa portfela nieruchomości i czerpanie zysków z ich najmu w długim terminie. Generowane w ten sposób środki pieniężne reinwestowane są w nowe projekty powiększając wartość aktywów.

Działalność Spółki obejmuje trzy segmenty: logistyczny (wielkopowierzchniowe parki magazynowo – produkcyjne oraz obiekty typu BTS-wybuduj pod potrzeby najemcy), biurowy (obiekty biurowe z funkcją usługową) oraz handlowy (parki handlowe zwyczajowo o powierzchni 3–5 tys. GLA w lokalizacjach o dużym natężeniu ruchu pieszego i samochodowego).

Funkcjonowanie Spółki opiera się na realizacji projektów poprzez spółki celowe (SPV), w których obejmuje ona 100% udziałów (z nielicznymi wyjątkami). Po ukończeniu budowy danej nieruchomości, staje się ona częścią portfela inwestycyjnego Spółki i jest przez nią wynajmowana i zarządzana.

Na dzień 30.06.2022 roku DL Invest zbudował portfel gotowych nieruchomości komercyjnych o łącznej powierzchni ponad 300 tys. m². Aktualnie w budowie są 3 obiekty logistyczne, w pełni skomercjalizowane, o łącznej powierzchni najmu ok. 70 tys. m², a w 2H 2022 r. Grupa ukończyła budowę biurowca DL Prime o powierzchni najmu 16 tys. m². Docelowy roczny dochód z najmu ukończonych nieruchomości przekracza 100 mln zł.

Grupa zabezpieczyła bank ziemi pozwalający na realizację projektów o łącznej powierzchni najmu/sprzedaży wynoszącej prawie 300 tys. m².

Głównym akcjonariuszem DL Invest Group PM S.A. jest DL Invest Group S.A., kontrolowana przez Dominika Leszczyńskiego (99%) i Wirginię Leszczyńską (1%).

Jak wspomniano, wybudowane projekty pozostają własnością DL Invest, sukcesywnie zwiększając poziom aktywów i przychodów:

Z liczb warto przejść na konkretne projekty – jak widać poniżej wszystkie obiekty logistyczne (magazynowe) wynajęte są w 100%, a najemcy należą do renomowanych:

Również najemcy oraz poziom wynajmy projektów biurowych nie budzą zastrzeżeń:

Nie inaczej jest w przypadku projektów handlowych:

Aktywa wyglądają zatem sensownie i realnie. Poziom wynajmu plus rodzaj klientów również uwiarygadniają spółkę.

Przechodząc do kluczowych, te moim zdaniem również wyglądają całkiem poprawnie:

Dług netto stanowi 43% aktywów, wskaźnik zadłużenia to 0,57, nie są to wartości wywołujące niepokój.

Warto również wskazać na 2 transakcje finansowania mocno uwiarygadniające spółkę.

Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOR) wspierając rozwój ekologicznych nieruchomości, udzielił DL Invest Group w 2021 r. kredytu o wartości 72 mln euro oraz w 2022 r. kredytu o wartości 30 mln euro. W 2022 roku Macquarie Capital Principal Finance udzielił DL Invest Group finansowania w wysokości 123,4 mln EUR typu senior secured. Tak prezes spółki skomentował pozyskane finansowanie (link):

Tak, to kolejny istotny krok w rozwoju naszej firmy oraz potwierdzenie jakości naszej struktury, po pozyskaniu finansowania z Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, pozyskaliśmy międzynarodowego partnera finansowego w postaci jednego z największych banków na świecie grupę Macquarie Capital, która przeznaczy 123,4 mln euro na nasz rozwój. Zabezpieczeniem długu oraz celem jest rozwój projektów logistycznych zlokalizowanych w całej Polsce o łącznej powierzchni ponad 193 tys. mkw. Plany naszej współpracy są dalekosiężne, między innymi planujemy nowe inwestycje w oparciu o posiadany bank ziemi na którym możemy wybudować ponad 500.000 mkw. powierzchni najmu.

Na Catalyst nie ma zbyt wiele obligacji wyemitowanych w walucie EUR. Takim emitentem jest działająca w podobnej do DL Invest branży spółka MLP Group. Aktywa MLP wynoszą blisko 5 mld zł wobec niecałych 2 mld zł w DL Invest. Przychody MLP w 2022 roku wyniosły 279 mln zł, w DL Invest w 2021 roku było to 90 mln zł. Zysk netto MLP w 2022 roku wyniósł 422 mln zł, podczas gdy w DL Invest w 2021 roku było to 180 mln zł.

MLP Group zatem jest kilka razy większym podmiotem, do tego notowanym na giełdzie, stąd nie dziwi, że marża w emitowanych obligacjach jest niższa – dla emitowanych wcześniej obligacji wynosiła poniżej 3 punktów procentowych, a w ostatniej emisji wyniosła 3,95% (link) wobec 5,5% w przypadku DL Invest.

Podsumowując, DL Invest Group PM to firma działająca na rynku nieruchomości komercyjnych: logistyki (magazyny + produkcja), nieruchomości biurowych oraz handlowych. W tych 3 obszarach spółka zbudowała solidny portfel projektów, co najważniejsze praktycznie w całości wynajętych przez renomowanych klientów.

Wyniki finansowe wyglądają solidnie, struktura bilansu również nie budzi moich zastrzeżeń. Dodatkowym atutem emisji jest zabezpieczenie emisji hipoteką na nieruchomościach spółki (na dzień emisji zabezpieczenie nie będzie jeszcze ustanowione). Ciekawostką jest również fakt przeprowadzenia emisji w walucie EURO, co umożliwia dywersyfikację walutową inwestycji.

Dla przypomnienia, dokumenty związane z emisją, w tym prezentację, znajdziesz w tym miejscu.

Na koniec jeszcze przypomnienie, że wpis nie jest rekomendacją inwestycyjną, inwestowanie w obligacje korporacyjne wiąże się z ryzykiem.

Disclaimer: emitent wykupił reklamę emisji na blogu (widoczna w prawym menu), ale wpis nie jest sponsorowany, powstał z mojej inicjatywy.