Z emisją obligacji (link) wystartował deweloper Budlex Finance. Już samo ponadstandardowe oprocentowanie pokazuje, że emisja raczej nie jest dla każdego, natomiast to oprocentowanie sprawia również, że można się nad nią pochylić. Poniżej przedstawiam warunki emisji obligacji, opisuję spółkę Budlex Finance i całą grupę Budlex, a także omawiam jej wyniki finansowe.
Na samym początku tylko nadmienię, że emitentem obligacji jest spółka Budlex Finance, której matką jest spółka Budlex sp. z o.o., natomiast Budlex sp. z o.o. nie poręcza emitowanych przez Budlex Finance obligacji.
Budlex Finance – parametry emisji obligacji serii H
Wartość emisji wynosi do 22 mln zł. Wartość 1 obligacji to 1.000 zł, a minimalny zapis można złożyć na 10 obligacji, czyli od kwoty 10.000 zł.
Oprocentowanie obligacji wyniesie WIBOR 3M + marża 6,5%. Przy WIBOR 3M = 5,79 oprocentowanie w pierwszym okresie odsetkowym wyniosłoby zatem 12,29%.
Obligacje emitowane są na okres 3 lat, ale po 2 latach i po 2,5 roku będzie miała miejsce amortyzacja po 25%.
Cel emisji to zakup nieruchomości gruntowej w Gdańsku, na której realizowana będzie inwestycja:
Po odliczeniu Kosztów Emisji środki pozyskane przez Emitenta z Emisji zostaną przeznaczone na udzielenie pożyczki do podmiotu Budlex NP3 sp. z o.o. w celu sfinansowania zakupu nieruchomości gruntowej, na której planowana jest realizacja Projektu Gdańsk oraz innych nakładów związanych z realizacją Projektu Gdańsk.
Obligacje nie będą zabezpieczone.
Planowane jest wprowadzenie ich do obrotu na rynku Catalyst.
Zapisy na obligacje trwają do 27 listopada 2023 roku, a przyjmuje je Dom Maklerski Michael / Ström. Jeżeli nie masz jeszcze tam konta maklerskiego, to rekomenduję założenie go za pośrednictwem tego linku. Planowany termin przydziału obligacji to 4 grudzień 2023 roku.
Budlex Finance – informacje o spółce i wyniki finansowe
Budlex sp. z o.o. (czyli „matka” Budlex Finance) to jedna z najstarszych grup deweloperskich w Polsce, założona ponad 36 lata temu. Budlex posiada 100% udziałów w spółce Budlex Finance.
Początkowo właścicielem Budlex była giełdowa spółka ERBUD, natomiast w 2016 roku sprzedała spółkę za 45 mln zł, a nabywcą został Filip Friedmann (główny udziałowiec), inwestor znany z branży reklamowej (Mediacap), działający też na rynku nieruchomości. W tym miejscu znajdziesz informacje o zarządzie Budlex.
Budlex Finance (BF) została założona w 2017 roku jako grupa realizująca wydzielone projekty deweloperskie. Do dziś grupa BF zrealizowała budowę 5 projektów mieszkaniowych w Bydgoszczy, w Toruniu i w Olsztynie. W ramach tych projektów powstało prawie 900 lokali, z których 95% zostało sprzedanych.
Grupa Budlex Finance, podobnie jak cała Grupa Budlex, koncentruje się na budowie projektów mieszkaniowych w takich miastach jak: Toruń, Bydgoszcz, Warszawa i Olsztyn. Właściciel 100% udziałów w spółce Budlex Finance, czyli Budlex sp. z o.o., jednocześnie pełni funkcję inwestora zastępczego dla projektów BF. Dzięki temu cały proces deweloperski, począwszy od nabycia gruntu, przez nadzór nad budową, po zarządzanie sprzedażą, jest prowadzony przez Budlex sp. z o.o.
Obecnie Grupa Budlex Finance jest w trakcie realizacji 4 projektów mieszkaniowych, w ramach których powstaje 451 mieszkań : Osiedla Enklawa 2B (95 mieszkań) oraz Gajowa (147 mieszkań) w Bydgoszczy, Osiedla Marynin (161 mieszkań) w Warszawie, a także projektu Vinea (48 mieszkań) w Toruniu. W 2022 r. w ramach projektów realizowanych pod Budlex Finance podpisano 142 umowy deweloperskie i rezerwacyjne, a w ciągu 9 miesięcy 2023 r. 168 umów (106 w pierwszej połowie oraz 62 w 3Q 2023 r.).
Rosnącą skalę działalności BF pokazują przychody:
Grupa jest rentowna:
Warto mieć na uwadze, że przychody i zyski są pochodną harmonogramu przekazań mieszkań. W 2022 roku spółka podpisała 217 aktów notarialnych (czyli wykazane w przychodach) sprzedaży mieszkań. W I półroczu 2023 roku były to 103 akty notarialne. Na 2024 rok planowane jest ukończenie 209 lokali, a na 2025 tok 276 mieszkań – i to tempo sprzedaży i przekazań tych lokali będzie miało wpływ na przychody i zyski BF w kolejnych latach.
Ma to również znaczenie w kontekście zapadalności emitowanych obligacji (czerwone kółko na powyższym rysunku), o czym w dalszej części wpisu.
Grupa utrzymuje rezerwę środków pieniężnych na rachunkach, do tego dobrą płynność:
Rosnąca w ostatnich latach skala działalności w dużej mierze finansowana jest zadłużeniem:
Spółka działa na wysokiej dźwigni finansowej, co pokazuje wskaźnik zadłużenia na poziomach zdecydowanie wyższych od większości deweloperów, których obligacje notowane są na Catalyst:
I chyba to jest najważniejszy punkt – Budlex Finance buduje projekty, które się sprzedają, na których zarabia, ale w bardzo dużej części (>80%) robi to za pieniądze klientów, dostawców, instytucji finansowych, inwestujących w obligacje korporacyjne czy też spółki matki Budlex. Wysoki lewar sam w sobie nie jest zły jeżeli wszystko idzie normalnie i poprawnie – problem może się pojawić, gdy nagle zniknie popyt (krach gospodarczy) lub pojawi się problem (prawny, techniczny) z jakimś kluczowym projektem.
Sytuacji finansowej całej grupy Budlex nie będę opisywać, bo nie jest poręczycielem obligacji, ale krótko mówiąc jest ona podobna, Budlex sp. z o.o. również w dużym stopniu opiera się na kapitale obcym.
Więcej szczegółów znajdziesz w prezentacji dla inwestorów, do zapoznania się z którą gorąco zachęcam.
Budlex – na co zostaną przeznaczone środki z emisji obligacji i z czego nastąpi spłata obligacji
Przeznaczenie środków z emisji obligacji:
Po odliczeniu Kosztów Emisji środki pozyskane przez Emitenta z Emisji zostaną przeznaczone na udzielenie pożyczki do podmiotu Budlex NP3 sp. z o.o. w celu sfinansowania zakupu nieruchomości gruntowej, na której planowana jest realizacja Projektu Gdańsk oraz innych nakładów związanych z realizacją Projektu Gdańsk.
Ponieważ spłata obligacji „ustawiona” jest pod wpływy ze sprzedaży mieszkań w tym projekcie, warto mu się przyjrzeć bliżej (kliknij, aby powiększyć):
Dla przypomnienia:
Obligacje emitowane są na okres 3 lat, ale po 2 latach i po 2,5 roku będzie miała miejsce amortyzacja po 25%.
W warunkach emisji obligacji (znajdziesz je w memorandum) w rozdziale 14 zawarto wiele warunków, kiedy obligatariusz może żądać wcześniejszego wykupu obligacji. Nie wnikając w każdy z podpunktów, chodzi o to, że spółka celowa realizująca „projekt Gdańsk” nie może transferować na zewnątrz środków z realizacji inwestycji (ze sprzedaży mieszkań), za wyjątkiem transferu do BF na wykup tej serii obligacji (lub późniejszej, tożsamej).
Zatem: środki z emisji obligacji zostaną przeznaczone na projekt „Gdańsk” i ten projekt będzie podstawowym źródłem spłaty wyemitowanych obligacji. Zapadalność obligacji ustawiona jest pod harmonogram realizacji projektu.
Budlex Finance – podsumowanie
Emisja Budlex Finance nie jest typową emisją „dla każdego”, przede wszystkim ze względu na wysokie zadłużenie spółki względem kapitałów (wysoki wskaźnik zadłużenia).
Na dług składa się między innymi finansowanie uzyskiwane od głównego właściciela, które nie jest podporządkowane, nie ma warunków, które blokowały by jego spłatę przed długiem z tytułu obligacji. Do tego BF udziela pożyczek Budlex sp. z o.o., które mogą być później rozliczone z ewentualną wypłatą dywidendy (brak spłaty ze strony Budlex). Wreszcie, obligacje nie są zabezpieczone.
Powyższe to czynniki ryzyka, które należy mieć na uwadze. Z kolei, plusem jest sposób układania finansowania w BF – obligacje „przypisane” są do konkretnych projektów i ich spłata odbywa się z wpływów realizowanych na projektach (ale nie formalnie poprzez r-ki zastrzeżone). Kilka lat temu opisywałem również realizowaną przez DM MS emisję obligacji VEHIS (link), w której ostatecznie wziąłem udział – myślę, że pod kątem ustawienia spłaty finansowania można znaleźć trochę podobieństw.
Spółka realizuje kilka inwestycji, na których notuje solidną sprzedaż, zatem najbliższe wyniki i przepływy też wydają się zabezpieczone. Projekt „Gdańsk” będzie istotnym z punktu widzenia skali BF, dużym jego plusem jest posiadane pozwolenie na budowę – prace na projekcie i sprzedaż mieszkań będą mogły rozpocząć się bez zwłoki, a do tego minimalizowane jest ryzyko prawne inwestycji.
No i wreszcie, podwyższone ryzyko rekompensowane jest przez wyższą marżę na obligacjach.
Wspomniałem, że emisja „nie jest dla każdego”, aby ją rozważać na pewno trzeba mieć zaufanie do oferującego (DM Michael / Ström), że dobrze zrobił swoją pracę: a) zbadał kondycję emitenta, b) zbadał cel inwestycji i przepływy z niej, c) dobrze ustawił covenanty do spłaty obligacji czy wcześniejszego wykupu obligacji na żądanie obligatariusza. Dotychczas współpraca DM MS z Budlex wygląda prawidłowo:
Do tej pory, od 2017 r., Budlex Finance przeprowadził 7 emisji obligacji, pozyskując w ten sposób 84 mln zł, z czego ok. 46 mln zł zostało już wykupione.
Zaufanie do Budlex i osób za nim stojących też jest wskazane. I tu również nie mam zastrzeżeń, osoby stojące za Budlex są wiele lat na rynku i znane między innymi z takich firm jak Mediacap czy Capital Park.
Disclaimer: DM MS wykupił reklamę emisji na blogu Rynek Obligacji. Dodatkowo oferujący obligacje DM Michael / Ström jest Partnerem bloga.
Wykupywanie reklam na portalach finansowych jest standardowym działaniem emitentów, aby zapewnić widoczność oferty. Dodatkowo powyższy wpis powstał z mojej inicjatywy i nie był konsultowany z emitentem (piszę zawsze jako potencjalny inwestor, a nie sprzedawca), ale Czytelnik powinien mieć świadomość powiązań, które wyżej wymieniłem.
No i jeszcze przypomnienie, że powyższy wpis nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, a inwestowanie w obligacje korporacyjne (i inne instrumenty finansowe) wiąże się z ryzykiem utraty części, a nawet całości zainwestowanych środków – warto do inwestycji podchodzić rozważnie.
