We wrześniu 2025 roku mój główny portfel obligacji wypracował +0,7% stopy zwrotu, a po 9 miesiącach 2025 roku wynik to +5,39% netto. Po szczegóły zapraszam poniżej.
Wyniki portfela miesięcznie:
Wyniki narastająco:
Stan portfela na 30 września 2025 roku, żółtym kolorem zaznaczone zmiany:
Wrześniowe roszady w portfelu:
- częściowo zrealizowało się zlecenie sprzedaży na VICTORIA DOM, VID1226 – seria pewnie będzie ciążyć do wcześniejszego wykupu, a jej cena do 100%,
- do portfela dołączyły obligacje ARCHE, AC10629 następnie zasymilowane z serią ACH0628. Więcej o transakcji napisałem przy omawianiu wyników portfela zdywersyfikowanego (link),
- zwiększyłem pozycję na obligacjach 7R.
Staram się utrzymywać jak najmniejszą wartość gotówki w portfelu.
Wszystkie spółki opublikowały już wyniki półroczne, w połowie października planuję podesłać aktualizację Raportu Rankingowego z omówieniem wyników i sytuacji finansowej emitentów po wynikach H1 2025 roku.
Po powyższych roszadach skład portfela według branż wygląda tak:
Raport Rankingowy po wynikach 2024 roku został już ukończony, tak wyglądają Strefy:
Tradycyjne zachęcam do zapoznania się z ofertą Raportu Rankingowego – koszt rozsądny, a jest to solidne narzędzie przybliżające spółki i ich ryzyko.
Udanych inwestycji!
Remigiusz
Jak dla mnie sprzedaż VID1226 we wrześniu nie ma dużego uzasadnienia. Wprawdzie po nowej emisji mają już z przeznaczeniem na wykup jakieś 60%, więc wykupią sporo (niekoniecznie wszystko). Ale do końca roku oprocentowanie 11% rocznie plus 0,2% premii przy wykupie. Szkoda sprzedawać, szczególnie w cenie poniżej 101%. Chyba że można od razu kupić coś z podobną rentownością, ale …. nie przy aktualnych cenach na rynku.
Zbyszek
Wystawiałem pod koniec sierpnia za 101,17%, nie będąc pewnym kiedy i w jakiej wielkości ten wcześniejszy wykup nastąpi.
Remigiusz,
Czy w związku z art na obligacje.pl odnośnie 7R planujesz dalej zwiększać udział w emisji SIR0228?
Dzisiaj trochę się dzieje na walorze tzn ładnie sypia 😉
Remigiusz,
Czy w związku z art. na obligacje.pl odnośnie 7R nadal planujesz trzymać obligacje SIR0228?
Dzisiaj lekki ruch na obligacjach i na kupnie zostały już tylko 2 zlecenia poniżej 100 😉
Dziś nawet coś wpadło po 100% do portfela, ale akcyjnego.
To że są w fazie przebudowy portfela i wyniki mogą być słabe było sygnalizowane, sytuacja bilansowa raczej nadal jest komfortowa 🙂
Dodam jeszcze, że oni większe inwestycje rozpoczną w 2026 roku i wtedy spodziewałbym się pierwszej stabilizacji wyników (przeszacowania wartości inwestycji).
Jeżeli ktoś z Was jest klientem DM MS polecam zapytać się o prezentację spółki przygotowaną na potrzeby emisji obligacji – tam wszystko fajnie jest pokazane.
I jeszcze parę zdań o nowym właścicielu, z prezentacji, wydaje się, że wiedzą co robią, pewnie na biznesie magazynowym znają się lepiej ode mnie:
• W sierpniu 2023 roku Nrep (poprzez fundusz Nordic Strategies Fund V) został większościowym akcjonariuszem Emitenta, a 7R stało się jednym z najlepiej dokapitalizowanych deweloperów logistycznych w Polsce. Fundusz zdecydował się zainwestować w 7R kwotę 195 mln EUR (w tym 183 mln EUR w formie dokapitalizowania Spółki), dzięki czemu docelowo obejmie 80% akcji.
• Była to jedna z największych transakcji M&A w sektorze logistycznym w Europie w 2023roku. Do końca 2024 r. Fundusz wniósł do Grupy Emitenta 131 mln EUR z łącznej docelowej kwoty dokapitalizowania ustalonej na poziomie 183 mln EUR.
• Nrep to wiodący inwestor na rynku nieruchomości w krajach nordyckich, skoncentrowany na ESG. Obecny jest w 8 krajach i zarządza aktywami o wartości 21 mld EUR o powierzchni 8 mln m². Poza nabyciem akcji 7R z powodzeniem inwestuje w obiekty logistyczne również za pośrednictwem platformy logistycznej Logicenters, dzięki czemu jest jedną z największych platform logistycznych w Skandynawii.
• Nrep jest uznawany za jednego z liderów zrównoważonego rozwoju – firma zainwestowaław 7R z funduszem Nordic Strategies Fund V, który po zebraniu kapitału w wysokości 3,65 mld EUR jest jak dotąd jednym z liderów wśród europejskich funduszy nieruchomościowych typu value-added.
• Wcześniej, w 2021 r., jeden z funduszy zarządzanych przez Nrep nabył 100% akcji w giełdowej spółce Biuro Inwestycji Kapitałowych (BIK S.A.), będącej deweloperem na rynku magazynowym.
Ghelamco też miało świetny bilans i zadłużenie na poziomie 0,6 czy coś podobnego, a jak przyszło co do czego do wyprzedaje co może a obligi 15 – 20% poniżej nominału. Nie ufam tym bilansom.
Dzień dobry,
Czy ktoś może pomóc mi rozwikłać zagadkę, w którą sam się wplątałem?
Sprzedałem 10 sztuk obligacji VID1226 po 100,75 (kupowałem w emisji publicznej, czyli po cenie nominalnej). Dziś dowiaduję się, że Victoria Dom (znów! to diablo irytujące :/) dokona przedwczesnego wykupu i dorzuci premię 0,2%. Czyli jeśli dobrze rozumiem, dokonaliby wykupu po 100,20 tak jakby.
Chciałbym, celem ogólnego lepszego zrozumienia mechanizmów, dojść do tego:
1) Ile jeszcze dostałbym odsetek do grudnia 2025, czyli momentu przedwczesnego wykupu, gdybym nie dokonał sprzedaży.
2) Czy i ile straciłem. No bo na mój prosty rozum, to sprzedałem drożej niż kupiłem i niż zostanie dokonany wykup (100,75 vs 100,20).
Pierwszy raz sprzedałem pakiet obligacji, bo zawsze czekam do wykupu raczej. W ogóle to jestem początkujący. Czy ktoś może powiedzieć mi czego nie biorę pod uwagę, co przegapiłem?
A co Ciebie Remigiuszu – nie ogarniam tych Twoich wykresów. Są super i fajnie śledzą portfel, ale nie mam pojęcia jak wyliczasz te zwroty przy takiej ilości zmian, zakupów, sprzedaży po drodze… Masz na to jakiś patent?
Pozdrawiam
VID1226 – sprzedałeś korzystniej niż jakbyś czekał do wykupu.
Remigiuszu, czy wiesz o jakiś nadchodzących emisjach obligacji?
ps. zapisy na listy zastawne PKO trwają ale coś cisza o tym …
Musisz policzyć ile zostało dni do wykupu VID1226, następnie stopę 10,99% podziel przez 365 wynik przemnóż razy ilość dni która Ci wyszła wcześniej i pomnóż razy 1000 i dodaj 2 zł. Tylko pamiętaj, że teraz zyskałeś 0,55% i możesz już tą gotówkę ulokować w inne obligacje.
Pozdrawiam
Arek
Ad 1) Do wykupu dojdzie jeszcze jakieś 2,45% odsetek – 2m-ce i 2 tyg. przy oprocent.11% plus premia 0,2
Ad 2) Tu wszystko zależy od tego co zrobisz z kasą . Masz już 0,75% minus prowizja , powyżej nominalu. Teraz jak coś kupisz, znowu prowizja ! – to musisz zarobić minimum różnicę w tym czasie. Przy krótkim czasie do wykupu ok, ale przy dluższym to malo zyskowne takie sprzedawanie , tym bardziej że oprocentowanie jest tu spore.
O nadchodzących emisjach obligacji nic nie wiem poza tą, która dziś się rozpoczęła (MVP).
O listach zastawnych nie piszę, bo dużo jest już napisane, a dla mnie nie są game changerem. Opisane jest np. tutaj: https://subiektywnieofinansach.pl/ruszyla-sprzedaz-listow-zastawnych/ . Fajnie napisane, jak ktoś ma lokatę w PKO BP to warto rozważyć zamianę na list zastawny. Ja jak już podobny produkt miałbym kupować, to pewnie wziąłbym 3-letnie obligacje skarbowe o stałym oprocentowaniu – ryzyko stopy procentowej wprawdzie jest, ale oczekiwania są chyba na spadek stóp niż ich wzrost.
Co do liczenia stopy zwrotu z portfela i wykresów już pisałem – stawiam na prostotę. Jeżeli przykładowo na koniec sierpnia mój portfel obligacji na koncie maklerskim miał wartość 100.000 zł, a na koniec września 101.000 zł to zarobiłem 1%. Do obliczenia wyniku nie liczę zmian cen pojedynczych obligacji – wszystko zbiorczo wychodzi z salda rachunku maklerskiego (z wyciągu).
Marvipol to kolejny deweloper. Przeglądałem wpisy i nawet tutaj nie było lampek ostrzegawczych do do dewelopera Ghelmaco – czy przegapiłem jakiś wpis? Sprzedaż mieszkań nie idzie specjalnie dobrze bo kredyty drogie.
Cała deweloperka jest na cenzurowanym.
„Cała deweloperka jest na cenzurowanym.”
Inwestujący w akcje chyba widzą to nieco inaczej: https://stooq.pl/q/?s=wig_nrchom&c=5y&t=l&a=ln&b=1, a podobno rynek akcji wyprzedza koniunkturę w gospodarce.
Co do Ghelamco:
https://www.rynekobligacji.com/2024/07/portfel-zdywersyfikowany-czerwiec-2024/
https://www.rynekobligacji.com/2024/05/portfel-obligacji-wynik-w-kwietniu-2024-roku/
No i oczywiście Raport Rankingowy.
Dziękuję bardzo za odpowiedzi na moje pytania. Pomocne! @Arek, @Anonim, @Anonim, @Remigiusz.
Sprzedaż mieszkań idzie bardzo dobrze i odbija po kilkanaście – dziesiąt procent rok do roku. Radzę czytać twarde dane, a nie głupoty zaklinaczy spadków z mediów społecznościowych. Ghelamco to biura i spółka matka będąca obciążeniem. Mieszkaniówka taka jak Dom Development, Develia radzą sobie bardzo dobrze. Kurs Marvipolu też w trendzie wzrostowym.
Mam wątpliwości co do sprzedaży mieszkań. Osąd opieram na lokalnym rynku i tego jak różni bliżsi i dalsi znajomi mają problem z sprzedażą mieszkania. Grupa owszem, nie jest reprezentatywna, ale czas przez jaki wiszą oferty niepokoi.
Ja obserwuję kilka mieszkań z rynku wtórnego i widzę jak wiszą od kilku miesięcy już. Nie mam presji, żeby coś kupić, ale jakby się trafiła cieakwa okazja, to może. Ceny mają zaporowe, więc niech się… gonią 😉 Mieszkam na razie za granicą i przy takich cenach mieszkań, to nie mam zamiaru nic kupować. Kto chce płacić i brać kredyty na 30 lat, jego sprawa.
Co do Ghelamco to przydałaby się aktualna, rzetelna analiza sytuacji i ryzyka defaultu.
A co powiecie na ECH0829, marża 4,5% można kupić za 103-104% czyli prawie tyle samo co inne serie Echa z marżą 4% no i od piątku pojawił się handel na Kruku seria KRU0129 z marżą 4,5%!!! Jakiś fundusz puścił w obieg 1200 sztuk, dodam że podobna seria KRU1029 ostatnio była wyceniana po kosmiczne chyba rekordowe dla Catalyst 116%!!! a serie zapadające w 2028 z marżą 4% chodzą po 103.5-105%
Ech0829 kupiłem po 99,99 %. Taki kurs był przed wypłatą ostatniego kuponu, więc z dużym podatkiem, ale chyba lepszą rentownością niż teraz.
Ghelamco, zdaje się że.., rynek zaczyna wyceniać. I niestety nie wygląda to dobrze.
Co to znaczy „zaczyna wyceniać”? A jak niektóre serie były po 60 % to nie była wycena? Można powiedzieć, że „rynek” jest uśrednieniem strachu i chciwości, ale nie daje to jeszcze racjonalnej prognozy, co będzie z tą społką.
Coś zaczyna być na rzeczy, po 60%, to była panika, teraz zaczyna się gra pod lutowy wykup.
Ghelamco- dalej mają trzy wysokowartościowe działki pod projekty Sobieski, Wola/Chopin Tower i Plac Grzybowski, o łącznej wycenie na 30.6.25 około 180 mln EUR, te nieruchomości nie są obciążone hipotekami, kredyty bankowe są na The Bridge. Więc w przypadku obsuwy ze sprzedażą The Bridge kredyty bankowe są rolowane przez lokatora to znaczy Santander, a 240 mln zł na spłatę GHE0226 można znaleźć poprzez refinansowanie jakąś prywatną emisję obligacji zabezpieczoną na działce. I zabawa z czasem może trwać dalej. Zawsze jest jakieś wyjście.
Pozdrowienia, Ja-nick
Ale rzeczywiście co do Ghelamco ewidentnie maleje wiara niektórych w pozytywny scenariusz po najbliższym wykupie i kursy następnych w kolejce serii obsuwają się …
Dla mnie to jest skandal że sprawozdania finansowe Granbero tak zdawkowo traktują kwestię należności od podmiotów powiązanych. Nie wiemy dokładnie co to jest, wiemy jedynie z kontekstu oraz z ryzyk w prospektach emisyjnych obligacji, że mogą być trudno odzyskiwalne. Warunki kowenantowe niektórych prywatnych emisji obligacji mówią o kapitale skorygowanym, który nie uwzględnia w ogóle tych należności. W takim razie dlaczego audytor nie dokonuje na nie odpisów? Muszą być coś warte, ale są pewnie ciężko odzyskiwalne, oznaczają sprzedaż klejnotów rodzinnych właścicieli i pewnie wyciągnięcie stąd jakichś i to niemałych pieniędzy może być czasochłonne, ale jednak realne.
Ja-nick.