Emisja obligacji Cavatina Holding, seria P2026A

Cavatina Holding S.A. uruchomiła kolejną publiczną emisję obligacji, tym razem serii P2026A. Oferta ponownie skierowana jest do inwestorów indywidualnych, a po przydziale papiery mają trafić na rynek Catalyst. Poniżej znajdziesz szczegółowe parametry nowej emisji, aktualne informacje o grupie oraz harmonogram zapisów.

Parametry emisji obligacji serii P2026A

• Wartość oferty: do 50 mln zł (z możliwością zwiększenia do 100 mln zł),

• Oprocentowanie: zmienne, oparte o stawkę WIBOR 6M + marża ustalona w procesie book buildingu w zakresie od 5,20 do 5,70 p.p.. Przykładowe oprocentowanie: przy WIBOR 6M z dnia 23 marca 2026 r. (3,89%) i najniższej marży 5,20 p.p., daje to 9,09% w skali roku,

• Cena emisyjna: zmienna, promująca inwestorów składających zapisy wcześniej:

  13.04 – 16.04.2026 r. → 993 zł

  17.04 – 20.04.2026 r. → 995 zł

  21.04 – 24.04.2026 r. → 997 zł

993 zł to rabat 0,7%, rozłożony na 4 lata okresu inwestycji daje korzyść 0,175% rocznie,

• Wartość nominalna obligacji: 1 000 zł,

• Minimalny zapis: 1 obligacja,

• Okres zapadalności: 4 lata (wykup 5 maja 2030 r.).

• Wypłata odsetek: co 6 miesięcy,

• Możliwość rozliczenia zapisów: obligacjami serii P2022D oraz P2023A,

• Zabezpieczenie: poręczenie Cavatina sp. z o.o. (jednostka dominująca) .

• Rynek docelowy: Catalyst (Rynek Regulowany GPW).

• Cele emisji: środki zostaną przeznaczone na rozwój działalności Grupy, obsługę oraz refinansowanie obecnego zadłużenia (w tym wykup obligacji rolowanych).

Harmonogram oferty

• 13 kwietnia 2026 r. – rozpoczęcie przyjmowania zapisów.

• 24 kwietnia 2026 r. – zakończenie przyjmowania zapisów.

• 28 kwietnia 2026 r. – przewidywany termin warunkowego przydziału.

• 5 maja 2026 r. – przewidywany Dzień Emisji.

Warunki składania zapisów

• Termin zapisów: do 24 kwietnia 2026 r..

• Minimalny zapis: 1 obligacja.

• Cena emisyjna: od 993 zł do 997 zł – zależnie od terminu złożenia zapisu.

• Zapisy przyjmują: Michael / Ström Dom Maklerski S.A. (organizator konsorcjum), Dom Maklerski BDM S.A. oraz Noble Securities S.A. 

Ze swej strony rekomenduję rachunek maklerski w DM Michael / Ström – szeroka oferta nowych emisji obligacji, rynek wtórny oraz niskie prowizje. Jeżeli nie masz jeszcze rachunku w DM, możesz zainicjować proces za pośrednictwem tego formularza (link), a skontaktuje się z Tobą doradca, którego usługi gorąco polecam.

Zachęcam do zapoznania się z prezentacją dla inwestorów, która szczegółowo opisuje parametry oferty oraz sytuację Grupy.

Inwestowanie w obligacje korporacyjne obarczone jest ryzykiem utraty części lub całości środków. Czynniki ryzyka związane z emitentem i emisją zostały zamieszczone w prospekcie emisyjnym, do którego lektury zachęcam.

O Cavatina Holding S.A.

Grupa pozostaje jednym z największych polskich deweloperów biurowych, choć zgodnie z nową strategią z 2024 roku, mocno stawia na rozwój segmentu mieszkaniowego.

Kluczowe informacje o Grupie (dane na 31 marca 2026 r.):

• 22 ukończone projekty komercyjne o łącznej powierzchni blisko 348 tys. m² GLA.

• 8 sprzedanych projektów zewnętrznym podmiotom za kwotę przekraczającą 1,6 mld zł (m.in. Equal Business Park, Chmielna 89, Ocean Office Park A).

• Aktywność w największych miastach: Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Katowice, Bielsko-Biała i Gdańsk.

• Segment mieszkaniowy: obecnie w budowie są 4 projekty o powierzchni ok. 76 tys. m² PU, a kolejne 30 tys. m² PU znajduje się w przygotowaniu.

• Model biznesowy: Spółka posiada własną pracownię projektową oraz generalnego wykonawcę (Cavatina GW sp. z o.o.), co pozwala kontrolować koszty na każdym etapie.

• Akcje Emitenta są notowane na warszawskiej giełdzie od 2021 roku.

Emitent działa w ramach Grupy Kapitałowej Cavatina sp. z o.o., która pełni rolę Podmiotu Zabezpieczającego dla tej emisji.

Jak wspomniałem wyżej, spółka mocna stawia na rozwój segmentu deweloperskiego, łącznie z przekształcaniem projektów biurowych (tych w przygotowaniu lub we wczesnej fazie budowy) na mieszkaniowe. Wiąże się to ze zmianą niektórych parametrów finansowych: rosną i będą rosnąć przychody ze sprzedaży mieszkań, skończą się wyniki z przeszacowań wartości nieruchomości (tu spółka regularnie pokazywała spore zyski). Marża z działalności deweloperskiej będzie się wahać i będzie niższa dla projektów przekształcanych z biurowych – z uwagi na już poniesione koszty inwestycji. Zmienia się również bilans, nieruchomości biurowe wykazywane były w środkach trwałych, natomiast projekty deweloperskie w zapasach – co poprawia wskaźnik płynności.

Poniżej spojrzenie na wyniki i sytuację finansową grupy Cavatina Holding za 2025 rok, a pod wykresami komentarz.

Przychody rosną z uwagi na przekazania mieszkań:

Wyniki nie podążają w ślad za przychodami:

Wskaźnik płynności bieżącej się poprawił ze względu na wzrost wartości zapasów – projektów deweloperskich.

Dług finansowy nadal rośnie i stanowi już dwukrotność kapitałów własnych:

Rośnie również wskaźnik zadłużenia:

A dług netto do EBITDA jest na bardzo wysokich poziomach, grupa nie jest w stanie spłacić zadłużenia z wypracowywanych zysków:

Komentarz: wyniki za 2025 rok i wskaźniki finansowe na 31.12.2025 roku delikatnie mówiąc nie wyglądają imponująco. Dług finansowy rośnie, spółka nie zarabia, wskaźniki zadłużenia są na wysokich poziomach.

Z drugiej strony nowa strategia zakłada sprzedaż projektów biurowych gdy ceny będą akceptowalne oraz uwolnienie zamrożonych środków (np. w gruntach) poprzez realizację projektów deweloperskich. Z projektów deweloperskich grupa chciałaby uwolnić około 1,5 mld gotówki (ale te dane nie obejmują zapewne zakupów nowych gruntów i realizacji kolejnych inwestycji), a z kolei wartość bilansowa portfela nieruchomości komercyjnych na dzień 31.12.2025 r. wynosiła 1,96 mld zł przy długu projektowym 1,2 mld zł. 2026 rok ma być okresem pracy nad uwalnianiem gotówki z projektów, choć zapewne proces ten dopiero będzie nabierał tempa.

Patrząc na strukturę zadłużenia:

nie wygląda to źle. Kredyty inwestycyjne przypadają do spłaty głównie w 2023 roku, kredyty 2026-2027 to głównie obrotowe, czyli regularnie przedłużane. W tym roku zapadają obligacje o wartości poniżej 100 mln zł – nie jest to coś, z czym spółka sobie nie poradzi.

W inwestowaniu trudno jest o pewność – z reguły mówimy o prawdopodobieństwach realizacji określonych scenariuszy. W przypadku Cavatina Holding podstawowym dla mnie scenariuszem jest stopniowe uwalnianie gotówki z projektów deweloperskich oraz sprzedaż projektów komercyjnych. Te działania powinny zapewnić możliwość obsługi zadłużenia, a pewnie i rozpocząć proces jego redukcji (o ile grupa ma takie intencje). Nie jestem natomiast pewien co do wyników, jakie grupa pokaże w 2026 roku – zakończenie rozwoju na rynku biurowym oznacza brak większych przeszacowań nieruchomości, natomiast realizacja projektów deweloperskich przekształconych z biurowych może oznaczać niższe marże na sprzedaży. Jednak same wyniki nie będą miały wpływu na stabilność finansową – tu kluczowe  jest uwalnianie gotówki z projektów.

Jest też scenariusz mniej prawdopodobny, ale nadal możliwy. W sytuacji światowego kryzysu wywołanego cenami ropy, rośnie inflacja, rosną stopy procentowe i koszty kredytów, spada sprzedaż mieszkań, spadają stopy kapitalizacji biurowców, czyli ich ceny i możliwość sprzedaży – grupa generuje straty i musi się restrukturyzować.

Na dziś najbardziej prawdopodobny jest pierwszy pozytywny scenariusz, ale patrząc na to co się dzieje na świecie, niczego nie  można być pewnym.

Cavatina Holding – porównanie rentowności obligacji

Tym razem do porównania używam nowego skanera obligacji od BDM (link). Na Catalyst notowane jest 10 serii obligacji Cavatina Holding, widełki nowej oferty wydają się być dobrze dopasowane do sytuacji rynkowej, natomiast uzyskanie najniższej marży raczej będzie dla spółki wyzwaniem.

 

Ostateczną decyzję odnośnie ewentualnego udziału w emisji oczywiście każdy Inwestor musi podjąć samodzielnie.

Udanych inwestycji!

---

Disclaimer: Emitent (a dokładnie agencja reklamowa) wykupił reklamę emisji obligacji na Rynku Obligacji. Wykupywanie reklam na portalach finansowych jest standardowym działaniem emitentów, aby zapewnić widoczność oferty. Dodatkowo powyższy wpis powstał z mojej inicjatywy i nie był konsultowany z emitentem (piszę zawsze jako potencjalny inwestor, a nie sprzedawca), ale Czytelnik powinien mieć świadomość powiązań, które wyżej wymieniłem.

Powyższy wpis nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, a inwestowanie w obligacje korporacyjne (i inne instrumenty finansowe) wiąże się z ryzykiem utraty części, a nawet całości zainwestowanych środków – warto do inwestycji podchodzić rozważnie.