Przegląd wyników półrocznych spółek – Olivia Fin / Tonsa Commercial REI

Emitentem obligacji jest spółka celowa Olivia Fin, poręczycielem jest Tonsa Commercial REI.
Majątek grupy to głównie budynki biurowe wspólnie tworzą kompleks Olivia Centre, komercyjny park biurowy zlokalizowany w Gdańsku. Kompleks nieruchomości inwestycyjnych zlokalizowany jest w centrum biznesowym Gdańskiego Obszaru Metropolitalnego i stanowi niemalże 17% udział w rynku biurowym w regionie, o wysokim poziomie komercjalizacji – 95% pośród budynków biurowych. Grupa posiada zdywersyfikowany portfel ponad 120 najemców, głównie międzynarodowych i krajowych o stabilnej sytuacji finansowej. Grupa rozszerzyła w 2022 roku swoją działalność również na rynek mieszkaniowy.
Przychody operacyjne Grupy obejmują przychody z najmu, opłaty eksploatacyjne oraz sprzedaż nieruchomości. Grupa rozpoczęła sprzedaż nieruchomości od 2023 roku.

Maciej Grabski jest beneficjentem rzeczywistym Grupy Tonsa. Jest on jest również jednym z twórców sukcesu Wirtualnej Polski S.A., jej pierwszym inwestorem i członkiem zarządu odpowiedzialnym za rozwój biznesu. Maciej Grabski kontroluje również giełdową grupę PEKABEX.

Do tej pory sytuacja finansowa grupy była stabilna „jak po sznurku”, wahaniom podlegał zysk netto, ale też nie jakimś istotnym – wynajęte biurowce przynoszą stały i przewidywalny przychód, który przeznaczany jest na obsługę zadłużenia.
Jednak w marcu 2026 r. nastąpiło podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży 100% akcji spółki Olivia Star S.A. na rzecz BauHolding Beteiligungs GmbH (spółki z grupy STRABAG SE). Realizacja umowy nastąpiła w lipcu 2026 r., a więc już po dniu bilansowym, ale to już na koniec 2025 roku bilansowo sprzedawany obiekt został przeniesiony do aktywów dostępnych do sprzedaży, a zadłużenie do pasywów związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży (stąd na wykresie spadek zadłużenia finansowego na koniec 2025 roku). A mówimy o niemałej transakcji (link do artykułu):

Olivia Star znalazła nabywcę za rekordowe ok. 150 milionów euro. Niebagatelne ok. 648 milionów złotych wyłożyła austriacka Grupa Strabag. Kwota robi wrażenie, więc nic dziwnego, że transakcja sprzedaży Olivia Star z miejsca została ogłoszona jako największa tego rodzaju operacja roku poza Warszawą.

Po transakcji zatem grupa zmniejszy zadłużenie finansowe i wzbogaci się o gotówkę, na którą ma następujące plany (link):

Tonsa Commercial będzie nadal rozwijać, wynajmować i zarządzać pozostałą częścią portfela Olivia Centre oraz aktywnie realizować kolejne inwestycje w ramach swojej platformy nieruchomościowej, w tym marki mieszkaniowej Olivia Home oraz pakietu kontrolnego Grupy w spółce Pekabex S.A., największym dostawcy prefabrykatów betonowych w Polsce, prowadzącym działalność w Polsce, Niemczech, Szwecji i Wielkiej Brytanii.

Przyznam, że z tym Pekabex nie do końca rozumiem, bo owszem ta spółka jest w grupie p. Grabskiego, ale nie jest kontrolowana przez Tonsa Commercial, a podmiot siostrzany. Czyżby gotówka miała tam popłynąć? Tego nie wiem, ale wiemy, że po sprzedaży na pewno spadnie zadłużenie grupy jako poręczyciela obligacji i pojawi się gotówka, co raczej jest informacją pozytywną z punktu widzenia obligatariusza. No chyba, że gotówka wywędruje w dziwne miejsca.

Poniżej wyniki grupy poręczyciela obrazkowo oraz zrzut rentowności obligacji z serwisu BDM (link), warto pamiętać, że spółka regularnie wykupuje obligacje przed terminem, a teraz będzie miała dodatkową gotówkę. Edit: pierwszy wykres po lewej stronie to przychody w tys. EUR

Obligacje OBC1028 wyglądają ciekawie na IKE przy cenie sprzedaży 99,5%, ale to nie jest rekomendacja inwestycyjna.

Podsumowując, na koniec 2025 roku i na koniec I półrocza 2026 roku sytuacja finansowa grupy była dobra. Tonsa generuje powtarzalne, stopniowo rosnące przychody z wynajmu, zyski nie należą do wysokich, ale każdy kolejny rok jest „na plusie”. Po sprzedaży Olivia Star sytuacja płynnościowa grupy powinna się mocno poprawić, pytanie co grupa planuje uczynić z wolnymi środkami uzyskanymi ze sprzedaży. Przypomnę fragment sprawozdania finansowego:

Ogólnie rzecz biorąc, ogólna skłonność Grupy do podejmowania ryzyka jest niska lub średnia, co jest zgodne z celem spółki, jakim jest generowanie spójnych, długoterminowych wyników dla jej akcjonariuszy i innych interesariuszy, takich jak banki i inne instytucje finansowe, inwestorzy prywatni, najemcy, dostawcy i pracownicy.