Branża deweloperów mieszkaniowych jest jedną z najliczniej reprezentowanych na rynku obligacji Catalyst. Notowane są obligacje kilkunastu spółek, co sprawia, że naturalnym staje się dokonywanie między nimi porównań. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom 🙂 postanowiłem tego dokonać i sporządzić doroczny ranking deweloperów mieszkaniowych, opierając się na wynikach tych spółek za 2016 rok.

Wpis ma następującą strukturę: najpierw kilka uwag i zastrzeżeń, następnie opis metodologi rankingu, wreszcie prezentacja samego rankingu, następnie krótki opis spółek i podsumowanie. Zaczynamy.




Ranking deweloperów – uwagi i zastrzeżenia

Po pierwsze ranking ma charakter automatyczny.

Opieram się na mierzalnych, konkretnych danych, których w żaden sposób nie przekształcam. Jeżeli w 2016 spółka zanotowała stratę netto wynikającą ze zdarzeń jednorazowych, to ta strata jest uwzględniana. Jeżeli spółka ma kapitały własne wyższe “dzięki” wartości firmy (lub innym wartościom niematerialnym i prawnym), to tak zostaje.

Po drugie raport nie ma charakteru rekomendacji inwestycyjnej.

Jestem aktywnym inwestorem na Catalyst, większość wpisów powstaje jako odpowiedź na moje potrzeby rozszerzania wiedzy, czy też pytania Czytelników. Celem rankingu jest porównawcze spojrzenie na deweloperów, być może złapanie “szerszego obrazu”, wyselekcjonowanie spółki do dalszej analizy. Ale w żadnym wypadku nie rekomenduję podejmowania decyzji inwestycyjnych na bazie samego rankingu, w każdym razie ja tak bym nie postąpił.

Po trzecie, ranking rzecz względna.

Każdy ranking opiera się na metodologi. Analizując te same dane, ale inaczej przypisując punktację, można osiągnąć inne rezultaty. Nieco zmieniając kryteria rankingu również można dojść do innych wyników. Na wynik rankingu może wpłynąć również dobór emitentów obligacji korporacyjnych. Przejdźmy zatem do metodologi ratingu.

Ranking deweloperów – metodologia

Ranking powstał w następujący sposób. Najpierw roboczo ustaliłem, że będę badał spółki według 10 kryteriów. Pięć z nich będzie miało charakter bardziej “jakościowy”, a drugie pięć, będą to wskaźniki finansowe. Następnie ustaliłem, jakie cechy wg mnie powinna mieć spółka, w której obligacje korporacyjne chciałbym zainwestować.

Kryteria “jakościowe”

Pod kątem kryteriów “jakościowych” uznałem, że powinna być to firma długo działająca na rynku (data rozpoczęcia działalności w branży), względnie duża (wartość przychodów rocznych), osiągająca wysokie zyski (zysk netto za 2016 rok). Plusem jest też, gdy spółka długo notowana jest na giełdzie (data debiutu giełdowego) oraz gdy perspektywy firmy są dobrze postrzegane przez inwestorów (kapitalizacja giełdowa spółki).

Czyli krótko mówiąc preferuję duże, długo działające na rynku spółki, osiągające dobre wyniki, a do tego transparentne dzięki notowaniu akcji na rynku giełdowym. Nie przepadam za małymi, krótko działającymi firmami, których akcje są nienotowane na giełdzie.

Dane do tej części pobierałem z raportów finansowych spółek, ich stron internetowych, czy portali finansowych (stockwatch.pl, stooq.pl).

Kryteria ilościowe

W kwestii kryteriów “ilościowych”, czyli wskaźników finansowych, oparłem się na swojej praktyce oraz tym artykule na portalu Obligacje.pl. Z 7 wskaźników, które powinno się znać inwestując w obligacje korporacyjne, wybrałem 5. Są to: wskaźnik ogólnego zadłużenia, wskaźnik zadłużenia finansowego netto w relacji do kapitału własnego, wskaźnik zadłużenia finansowego netto w stosunku do zysku operacyjnego powiększonego o amortyzację, płynność bieżąca i płynność gotówkowa.

Innymi słowy preferuję spółki mało zadłużone, zdolne szybko z zysku operacyjnego spłacić zobowiązania finansowe, wreszcie posiadające odpowiednią płynność finansową zarówno ogólną, jak i w krótkim okresie (gotówkową).

Dane do tej części raportu pobierałem z serwisu Obligacje.pl, w którym każda spółka ma na bieżąco, kwartalnie monitorowane wskaźniki (przykład tutaj). Warto tam zaglądać i śledzić, jak sytuacja spółki zmienia się z upływem kolejnych okresów.

Aha, najlepsza firma w danej kategorii otrzymywała 10 punktów, kolejna 9, i tak dalej. Jako, że jest 10 kategorii, maksymalnie w rankingu zebrać można 100 punktów.

Na koniec jeszcze jedna informacja. Najpierw ustaliłem kryteria, następnie wprowadzałem dane i wyliczyłem ranking. Nic potem już nie zmieniałem. Wiadomo, że dodanie / usunięcie jednego parametru potrafi zmienić kolejność rankingu. Nic takiego tutaj nie miało miejsca 🙂 . Ok, do brzegu.

Ranking deweloperów z Catalyst na podstawie danych za 2016 rok

W rankingu uwzględniłem 13 spółek posiadających obligacje notowane na rynku Catalyst. Kilka spółek niepublicznych się nie załapało ze względu na nieopublikowanie jeszcze raportu rocznego (Victoria Dom, Nickel Development, GEO. Mieszkanie i Dom). Kilka spółek ma profil, który trudno mi jednoznacznie określić, tym razem pozostały poza raportem. Są to: BBI Development, Dekpol, Echo i Unibep, czy Marvipol.

Ranking deweloperów z Catalyst wg danych za 2016 rok, posortowany wg malejącej liczby punktów wygląda następująco (kliknij, aby powiększyć):

Rating deweloperów mieszkaniowych z Catalyst wg danych za 2016 rok

I jeszcze ten sam ranking z podziałem na punkty “jakościowe” i “wskaźnikowe”:

Ranking deweloperów z Catalyst wg danych na koniec 2016 roku – podział wg kryteriów

Ranking deweloperów – omówienie spółek

Niekwestionowanym zwycięzcą rankingu deweloperów za rok 2016 został Dom Development. Największa kapitalizacja giełdowa spółki, największe przychody roczne, zysk netto minimalnie tylko niższy od Murapolu. Spółka długo znana na rynku i długo obecna na giełdzie. Wskaźniki finansowe bez zarzutu. Laurka i zdecydowane zdystansowanie pozostałych deweloperów.

Na drugim miejscu znalazł się Ronson Europe. Wypadł dokładnie tak, jak go subiektywnie zawsze oceniałem, czyli bardzo solidnie we wszystkich kategoriach, ale bez zwycięstwa w żadnej z nich. To wystarczyło do zajęcia drugiego miejsca na podium.

Trzecie miejsce zajął Lokum Developer. I tu również, zasadniczo zgodnie z oczekiwaniami. Lokum, ze względu na wysoką rentowność działalności, ostrożne podejście do zadłużenia, czy dbanie o płynność, zdeklasował rywali w analizie wskaźnikowej. Niestety spółka traci w analizie jakościowej. Z jednej strony działa i jest notowana na giełdzie krócej niż większość rywali (tego nie da się zmienić), z drugiej ma jeszcze w porównaniu do konkurentów mniejszą skalę działalności (tutaj akurat intensywnie działa, aby rosnąć). Jeżeli uda się spółce ładnie wzrosnąć, zachowując dobre wskaźniki finansowe, w przyszłym roku może powalczyć o miejsce drugie.

Na miejscach 4-6 bardzo ciasno. LC Corp, Atal i Archicom dzieli od siebie zaledwie jeden punkt. Wskaźnikowo najlepiej wygląda Archicom, ale jest od niedawna notowany na giełdzie i mniejszy od bezpośrednich konkurentów. Z kolei jakościowo (kapitalizacja, przychody, zyski) bardzo dużo punktów zbiera LC Corp.

Kolejne 2 miejsca (7 i 8) zajęły spółki, które średnio, żeby nie powiedzieć słabo wypadają w analizie wskaźnikowej – Robyg i J.W. Construction. Bronią się natomiast w analizie “jakościowej”.

Dziewiąta spółka, Murapol, traci przez fakt, że nie jest notowana na giełdzie, a także słabo wypada pod kątem płynności. Może natomiast pochwalić się wysokim zyskiem netto.

Atutem dziesiątego w rankingu Polnordu jest długi okres działalności i długa obecność na giełdzie. Niestety reszta parametrów wygląda niekorzystnie, spółka jako jedyna w 2016 roku zanotowała stratę, no i jej wskaźniki finansowe wyglądają gorzej od przeciętnych.

Jedenasty i dwunaste miejsca zajmują wrocławscy deweloperzy i2 Development i Vantage Development. Na “rozbitym” wykresie widać wyraźnie, że prezentują się poprawnie “wskaźnikowo”, natomiast tracą na krótkim okresie działalności i małej skali biznesu (w porównaniu do konkurencji).

Najmniej atutów w porównaniu do konkurencji ma rzeszowski deweloper Developres. Dodatkowo, dopiero pisząc ten wpis zorientowałem się, że obligacje spółki notowane są wyłącznie na rynku BondSpot, nie dokonuję jednak już korekty rankingu, zwłaszcza, że ranking raczej niewiele by się różnił.

Ranking deweloperów – podsumowanie

Ciekawy jestem jak Wam się podoba taki raport, jak odbieracie kolejność spółek w rankingu? Tak jak pisałem, najpierw ustaliłem ostatecznie metodologię, potem dopiero liczyłem ranking, po to, aby nie mieć pokusy zmiany metodologii pod konkretną kolejność ne mecie.

Dla mnie, może nie zdziwieniem, ale jednak pewnego rodzaju niespodzianką, jest niska pozycja Vantage Development, spółki, którą akurat uważam za bardzo ciekawą pod kątem stosunku zysku do ryzyka. I tu przechodzimy do ważnego tematu 🙂 .

Odrębną kwestią jest jak taki ranking wykorzystać inwestując na rynku Catalyst. Dla przykładu obligacje Dom Development są praktycznie nie handlowane, a nawet gdyby były, to ich rentowność zapewne nie zachwyciła by przeciętnego inwestora.

Naturalnym dla mnie wydaje się nałożenie na punkty ratingowe rentowności obligacji korporacyjnych wyemitowanych przez spółki. Dopiero takie porównanie pozwoli na dalsze wnioski odnośnie analizy możliwego do osiągnięcia zysku na inwestycji w obligacje w stosunku do ponoszonego ryzyka. To też uczynię, ale zrobię to w kolejnym, oddzielnym wpisie. Ten miał na celu uszeregowanie spółek wg zadanych kryteriów.

Jeszcze raz przypominam, pamiętajcie, że ranking to jest pewnego rodzaju ćwiczenie, a nie rekomendacja do inwestycji. No i ranking ma charakter subiektywny.

Podobał Ci się wpis? Udostępnij go, a pomożesz mi dotrzeć do większej liczby inwestorów zainteresowanych rynkiem Catalyst. Dziękuję!

9 komentarzy - “Subiektywny ranking deweloperów za 2016 rok

  1. Wojtek

    Mnie zaskoczyło, że polnord jest przed vantage, a widzę że ma stratę kwartalną i roczną, a dodatkowo niższą płynność bieżącą i szybką przy podobnym do vantage poziomie ogólnego zadłużenia. Dodatkowo kurs akcji polnordu w ujęciu rocznym, 5letnim jak i dłuższym ciągle spada. Nawet raiting stockwatchu dla polnordu to B a dla vantage AA+

  2. Różnica w punktach między Polnord, a Vantage duża nie jest.

    Jak widzisz z powyższego wykresu pod kątem analizy wskaźnikowej – Polnord ma 9, a Vantage 20 punktów, czyli Vantage dużo lepiej. I to jest zgodne z ratingiem SW, który powstaje na podstawie wskaźników.

    W tym blogowym rankingu natomiast Polnord obronił się tym, że jest najdłużej notowaną (z wymienionych) spółką na giełdzie oraz bardzo długo działa na rynku deweloperskim. Można oczywiście dyskutować na ile to jest przewaga, a na ile nie, dlatego rating nazywam subiektywnym :).

    Co do straty – w dużym stopniu spowodowana zdarzeniami nietypowymi (odpisy), a co do płynności, co zdaje się Polnord ma całkiem rozsądny plan jej poprawy (sprzedaż części aktywów). Kto wie, jaka będzie sytuacja w następnej aktualizacji rankingu :).

  3. Aniella

    Ciekawe jakby ten ranking wyglądał uszeregowany wg parametru “czy chciałbyś kupić mieszkanie od tego dewelopera?”. Mnie w tym rankingu brakuje Marvipolu, który (przynajmniej w Warszawie) buduje/zbudował sporo i nie najgorzej. No i nie przeceniajmy tego, że ktoś działa długo w deweloperce – przykład Włodarzewskiej wskazuje, że firma tzw z tradycjami nie zawsze dobrze kończy.

  4. Ciekawe :). Ale to już blog Boba Budowniczego musiałby taki ranking zrobić 🙂
    Kończąc wątek Polnord vs Vantage, to jednak rynek lepiej ceni Polnord, jego obligacje mają niższe rentowności.
    Marvipol – musiałem wyrzucić, bo spółka wydziela działalność deweloperską, a poza tym tam dominuje segment motoryzacyjny.
    Włodarzewska – oczywiście sam czas działania na rynku to nie wszystko. Włodarzewska jednak pewnie i tak byłaby nisko – nie notowana na giełdzie i kiepskie wskaźniki.

  5. Aniella

    A Gant-Kant notowany był też chyba w deweloperce robił toteż to czy dana spółka jest notowana czy nie sukcesu inwestycyjnego nie gwarantuje. I takie drobne spostrzeżenie:- na tą wspaniałą 12-tkę 4 spółki mają rodowód wrocławski – jakaś regionalna specjalizacja (Wrocław deweloperami stoi) czy raczej ponadnormatywne zapotrzebowanie na kapitał dłużny w tym regionie kraju? A teraz wyobraźmy sobie, że któraś ze spółek z rankingu łapie duży rządowy kontrakt na sławetne mieszkanie+ ale by się działo !

  6. ya-1

    ja bym wprowadził wagi dla poszczególnych kryteriów, oczywiście też zwracam uwagę na okres działalności i wielkość firmy, ale jako typowy ciułacz i reprezentant tzw. “ulicy”, większą wagę przywiązuję jednak do kryteriów jakościowych. W przypadku gdy wszystkie kryteria traktowane są jednakowo, wielki weteran na skraju bankructwa, będzie w sumie ok. i znajdzie się gdzieś w środku stawki. W sumie ciekawe i przydatne zestawienie, ale kryteriom ilościowym przyznałbym przynajmniej dwa razy większą wagę, niż jakościowym (czy raczej historyczno-wielkościowym). Tutaj typowym przykładem jest właśnie POLNORD. Na giełdzie od 1999, duży bo prawie 3/4 mld wartość księgowa, ale walczący o utrzymanie się na powierzchni.

  7. Jeszcze odnośnie Polnordu. Jednak jego obligacje mają niższą rentowność niż obligacje Vantage, rynek wycenia go lepiej.

    Ale ta dyskusja tylko mnie motywuje, żeby szybciej sporządzić zestawienie dotyczące miejsca w rankingu a rentowności obligacji spółek, wtedy zobaczymy czy jest korelacja, czy ranking szereguje spółki podobnie jak rynek :). Współczynnik korelacji prawdę nam powie :). I wtedy też mogę zrobić ćwiczenie sprawdzające, co by było gdyby np. zmniejszyć wagę dla doświadczenia itp.

    Tu i teraz opieramy się na 2 przypadkach (Gant, Polnord) i na ich podstawie uogólniamy, że doświadczenie i czas działalności nie ma znaczenia. Z pewnością nie jest to próba na podstawie której można osądzać, gdyby upadło 2 młodych deweloperów, pewnie wszyscy byśmy pisali, że okres działalności ma znaczenie. Potrzebne jest zestawienie: Ilość lat działalności vs procent upadłości, na pewno takie zestawienie ktoś na świecie prowadzi (uścisk dłoni dla tego kto je znajdzie), na podstawie tego można by działać konkretniej.

  8. Gerwazy

    Naprawdę widzicie analogie w sytuacji Polnordu do Ganta? Czy to niezbyt duża przesada? Rozumiem wysokie zadłużenie, ale z tego co obserwuję to najbardziej nerwowo było na przełomie 2012/2013. Mają biurowce, bank ziemi, perspektywę całkiem niemałych odszkodowań jednak to jest niepewne i co najważniejsze, wydaje się, że w końcu u sterów jest rzetelny człowiek. Jakbym dodał jeszcze do tego obecność BGK w akcjonariacie w kontekście wspomnianego mieszkania+, to wydaje się że przyszłość może się rysować w jaśniejszych barwach.

  9. Aniella

    @Gerwazy Nie chodzi o czystą analogię w sytuacji Polnord vs Gant ale o niejako wspólny mianownik tych spółek czyli bycie spółką publiczną, a przede wszystkim także o to, że bycie spółką publiczną to jednak nie automatyczna gwarancja sukcesu dla inwestorów. Bardzo słuszny jest argument ya-1 dotyczący przypisania ‘wag’ poszczególnym parametrom. Co do obecności BGK w akcjonariacie Polnordu w kontekście programu mieszkanie+to nie dzielmy skóry na niedźwiedziu. Oczywiście może to być jakiś (pewnie nawet spory) argument na korzyść PND, ale póki co w tym temacie faktycznie a nie PR-owo niewiele się dzieje. No i rzecz najważniejsza – tam trzeba będzie budować ‘po taniości’, a w tym peletonie deweloperów akurat Polnord w konkurencji ‘budowanie po taniości’ liderem nie jest. Tak więc na razie ostrożny optymizm (co widać tez po cenach akcji PND).

Dodaj komentarz