Z publiczną emisją obligacji wystartowała spółka i2 Development. Po wyjściu na jaw problemów GetBack do tej pory na emisje obligacji decydowały się raczej spółki postrzegane jako bardzo bezpieczne, czyli PKN ORLEN i Echo Investment. Obecna emisja, prowadzona przez Dom Maklerski Michael / Strom będzie pierwszym poważnym testem obecnej siły rynku obligacji.

W tym wpisie omówię parametry emisji obligacji i krótko przedstawię spółkę.

Emisja obligacji i2 Development seria F – parametry

Grupa posiada zatwierdzony przez KNF prospekt emisyjny obligacji pozwalający jej na dokonanie publicznych emisji obligacji na łączną kwotę 100 mln zł. Wartość obecnie proponowanej emisji wynosi 20 mln zł. Pozostałe parametry prezentują się następująco:

  • wartość nominalna jednej obligacji wynosi 100 zł,
  • minimalny zapis, jaki można złożyć, to kwota 25.000 zł,
  • obligacje emitowane są na okres 2,5 roku (30 miesięcy),
  • oprocentowanie jest zmienne i wynosi WIBOR 3M + marża 4,3%, co w obecnym momencie daje 6% brutto,
  • odsetki będą wypłacane co 3 miesiące,
  • obligacje nie będą zabezpieczone,
  • uzyskane środki będą przeznaczone na refinansowanie zadłużenia oraz zasilenie kapitału obrotowego, w tym z przeznaczeniem na zakup nowych gruntów pod inwestycje lub prowadzenie inwestycji budowlanych,
  • obligacje mają zostać wprowadzone na rynek Catalyst,
  • emitent będzie miał prawo wcześniejszego wykupu po roku, za odpłatnością, w terminach płatności odsetek.

Emisja obligacji i2 Development seria F – harmonogram oferty

Wygląda następująco:

  • 4-22 czerwca 2018 roku – przyjmowanie zapisów,
  • 29 czerwca – przewidywany dzień przydziału obligacji i rejestracji obligacji w KDPW,
  • lipiec – przewidywany miesiąc wprowadzenia obligacji do obrotu na rynku Catalyst.

Informacje o grupie i2 Development

Grupa prowadzi działalność od 2012 roku, jednak jest proces tworzenia został faktycznie zakończony w 2015 roku. Główny przedmiot działalności (75%) to budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych na rynku we Wrocławiu. Dodatkowo grupa realizuje obiekty biurowe, również we Wrocławiu.

Flagową inwestycją i2 Development jest Bulwar Staromiejski zlokalizowany nad Odrą, w centrum Wrocławia. Inwestycja składa się z kilku projektów i około 480 lokali (mieszkania, lofty), a także lokali usługowych i niewielkiego budynku biurowego. Projekty będą kończone i przekazywane klientom w 2018 i 2019 roku.

Od 2016 roku spółka notowana jest na GPW w Warszawie, obecna kapitalizacja firmy wynosi 160 mln zł.

Głównymi akcjonariuszami spółki są Marcin Misztal i Andrzej Kowalski, posiadający po około 42% udziałów. W akcjonariacie znajdziemy też TFI i OFE NN oraz TFI Pekao i Aviva (wszystkie poniżej 5%, dane za stooq.pl).

Więcej informacji o spółce, w tym fajną prezentację znajdziesz na stronach oferującego, Domu Maklerskiego Michael / Strom.

Wyniki finansowe grupy i2 Development

Sytuacja grupy jest nieco specyficzna. Przy jej tworzeniu w 2015 roku projekty (grunty + wydatki inwestycyjne) zostały wycenione w wartości godziwej. Dopóki te projekty są w realizacji / sprzedawane, marża grupy jest i będzie niższa niż wynikałoby to z jej potencjału (w prezentacjach grupa pokazuje marżę ekonomiczną, czyli taką jaka by była oryginalnie bez przeszacowania i marżę księgową). Do tego kluczowe projekty w ramach Bulwaru Staromiejskiego będą przekazywane klientom w 2018-2019 roku więc to powinien być okres dobrych wyników. Tymczasem patrząc na przychody i zyski już teraz wydaje się, że sytuacja grupy jest dobra:

i2 Development -przychody w tys. zł i rentowność zysku ze sprzedaży
i2 Development -przychody w tys. zł i rentowność zysku ze sprzedaży
i2 Development - EBITDA i rentowność EBITDA w tys. zł
i2 Development – EBITDA i rentowność EBITDA w tys. zł

Na koniec 2017 roku grupa dokonała sprzedaży projektu Księcia Witolda za około 40 mln zł, podczas gdy 3 lata wcześniej kupiła ten projekt za 11 mln zł (na koniec 2016 roku również taką wycenę ten projekt miał w księgach). Wydaje się, że to sprzedaż tego projektu wygenerowała ładne wyniki za 2017 rok. Niestety muszę napisać “wydaje się”, bo spółka jest lakoniczna odnośnie informacji kto był kupującym (prawdopodobnie podmioty powiązane osobowo z właścicielami i2 Development) i jakie są warunki transakcji (np. terminy płatności, bo na koniec marca 2018 nadal w bilansie i2 figurowały należności ze sprzedaży projektu).

Zatem trudno mi stwierdzić, na ile obecne wyniki są efektem działalności operacyjnej, a na ile skutkiem jednorazowej transakcji.

Grupa cały czas jest w fazie rozwoju, jednocześnie mają miejsce wypłaty dywidendy. A rozwój finansowany jest emisjami obligacji, czy kredytami bankowymi. W efekcie rośnie dług netto grupy.

i2 Development - zobowiązania finansowe oraz zobowiązania finansowe netto (w tys. zł)
i2 Development – zobowiązania finansowe oraz zobowiązania finansowe netto (w tys. zł)

A w ślad za nim wskaźnik zadłużenia:

i2 Development - poziom kapitałów własnych w tys. zł i wskaźnik zadłużenia
i2 Development – poziom kapitałów własnych w tys. zł i wskaźnik zadłużenia

Chociaż jego aktualny poziom nie daje powodów do obaw.

Generalnie patrząc na sytuację bilansową grupy, wydaje się być ona prawidłowa. Dodatkowo jednym z celów emisji jest zrefinansowanie zadłużenia, a wydłużanie zapadalności długu to aspekt pozytywnie wpływający na bezpieczeństwo działalności firmy.

Emisja obligacji i2 Development – podsumowanie

Z jednej strony mamy do czynienia z giełdową spółką, prężnie działającą na rynku we Wrocławiu, zwiększającą skalę działania, generującą zyski. Z drugiej strony ze względu na fakt jej powstania stosunkowo niedawno, specyfiki wycen projektów w bilansie, wypłat dywidend czy braku możliwości oceny wpływu na wyniki sprzedaży projektu Księcia Witolda uważam, że każdy inwestor samodzielnie powinien zapoznać się z informacją o ofercie, prospektem emisyjnym czy wynikami finansowymi spółki i samodzielnie podjąć decyzję odnośnie inwestycji.

Przypominam również, że wpis ten nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, inwestowanie w obligacje korporacyjne wiąże się z ryzykiem, a także, że każdy inwestor samodzielnie podejmuje decyzje inwestycyjne.

4 komentarzy - “Emisja obligacji i2 Development serii F

  1. Tadek

    https://obligacje.pl/pl/a/maleje-biznes-bbi-development
    Aha to już wiadomo z warunków emisji że nie mogą skupić więcej niż założona kwota oraz dywidendy nie będzie pomimo sprzedaży projektów. Tak wiem że pisał pan że będzie analiza w czerwcu. Spokojnie tak tylko wrzucam co może pomóc. Ja nie mam tam dostępu do tych artykułów.

  2. Aniella

    Remik, kilka miesięcy temu pisałeś, że zadałeś i2Development jakieś niezbyt wygodne pytania dotyczące funduszy w Luksmeburgu czy jakoś tak? Raczyli odpowiedzieć?

  3. Nie raczyli. Jak widać z powyższego wpisu (link) nie tylko mi tak odpowiadają:
    Inwestor nie komentuje naszych doniesień ani nie odpowiada, czy zostanie zrealizowana początkowa koncepcja przedsięwzięcia.
    – Wszelkich informacji udzielamy za pośrednictwem notatek prasowych. W tym przypadku nie mamy nic więcej do dodania – informuje Joanna Janczy z i2 Development.

  4. Darek

    Nic, tylko brać i kupować po pachy.
    W związku z podejściem I2 do relacji inwestorskich, przypomina mi się stary kawał: mianowicie swego czasu nad Kubą pokazała się wielka czerwona dupa. Jaki z tego morał? “Jak Kuba Bogu, tak Bóg Kubie”.

    Pozdrawiam, Darek

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.