Do 21 czerwca 2022 roku trwają zapisy na obligacje spółki Cavatina Holding. Poniżej przedstawiam parametry emisji obligacji, krótki opis spółki, jej wyników oraz sytuacji bilansowej, czynniki ryzyka oraz porównuję rentowności obligacji notowanych na Catalyst z obecną ofertą. Będzie też nawiązanie do dzisiejszego komunikatu o sprzedaży 3 obiektów. Zapraszam do lektury.
Cavatina Holding – parametry emisji obligacji P2022B
Wartość oferty obligacji wynosi 40 mln zł. Wartość nominalna pojedynczej obligacji to 1.000 zł i taka jest również wartość minimalnego zapisu.
Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M + 6,00%. W chwili pisania tego tekstu WIBOR 6M wynosi 7,05%, zatem oprocentowanie obligacji wyniosłoby 13,05%. Wypłata odsetek będzie miała miejsce w okresach 6 miesięcznych.
Obligacje emitowane są na okres 3,5 roku. Planowane jest ich wprowadzenie na rynek Catalyst.
Obligacje zabezpieczone są poręczeniem Cavatina sp. z o.o., która jest jednostką dominującą wobec Cavatiny.
Cel emisji: finansowanie działalności operacyjnej grupy.
Zapisy na obligacje trwają do 21 czerwca 2022 roku, termin przydziału obligacji to 27.06, a Dzień Emisji to 30.06.2022 roku.
Zapisy można składać w Domu Maklerskim Michael / Strom (jeżeli chcesz założyć tam rachunek, polecam poprzez ten formularz), a także w Domu Maklerskim Banku BPS, DM BDM oraz DM Noble Securities.
Cavatina Holding – informacje o grupie, wyniki finansowe i sytuacja bilansowa
Cavatina Holding – informacje o grupie
Formalnie grupa Cavatina rozpoczęła działalność w II połowie 2017 roku, przejmując jednak projekty prowadzone od roku 2015. W 2020 roku grupa podjęła pierwsze kroki do upublicznienia spółki, a w 2021 roku wprowadziła obligacje na Catalyst, stając się spółką w pewien sposób „publiczną”. Również w 2021 roku spółka zadebiutowała na GPW, stając się spółką w pełni publiczną.
Grupa skupia się na realizacji dużych kompleksów biurowych klasy A, często zlokalizowanych w środowisku o charakterze wielofunkcyjnym tak zwanym mixed-use. Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa posiadała w swoim portfelu nieruchomości 7 zakończonych projektów biurowych o łącznej powierzchni ponad 100 tys. m2 GLA. Projekty pozostające w trakcie budowy dostarczą w najbliższym czasie ponad 225 tys. m2 GLA powierzchni biurowej na kluczowe rynki w największych polskich miast, takich jak Wrocław, Kraków, Łódź, Gdańsk i Katowice, a projekty zabezpieczone o dalszej łącznej powierzchni blisko 170 tys. m2 GLA posiadają, w zdecydowanej większości, pozwolenia na budowę i pozostają w gotowości do uruchomienia, stosownie do aktualne sytuacji popytowej. Celem grupy jest rozbudowanie do 2025 roku portfolio projektów do poziomu 1 mln m2 GLA projektów zrealizowanych. Cavatina posiada własną pracownię projektową oraz generalnego wykonawcę w pełnym zakresie realizacji inwestycji.
Prezesem zarządu jest Rafał Malarz, wiceprezesem Daniel Draga. Większościowym udziałowcem kontrolującym Cavatina jest Pan Michał Dziuda założyciel i Prezes Zarządu Cavatina sp. z o. o. oraz Cavatina Holding, były akcjonariusz i wieloletni prezes holdingu nieruchomościowego Murapol. Sprawozdanie finansowe za 2020 i 2021 rok zostało zbadane przez Ernst & Young i otrzymało opinię „bez zastrzeżeń”.
Cavatina Holding – wyniki i sytuacja finansowa grupy
Przegląd tradycyjnie zaczynam od przychodów. One na moim wykresie rosną rok do roku, jednak za 2021 rok nie do końca tak jest – same przychody z czynszów spadły (w połowie 2020 roku spółka sprzedała 2 bardzo duże projekty i siłą rzeczy nie generowały one przychodów w 2021 roku), natomiast do przychodów 2021 roku zaliczyłem 35 mln zł z tytułu: przychody ze sprzedaży gruntów i nakładów inwestycyjnych związanych z projektami mieszkaniowymi (PRS).
Grupa osiąga wysokie zyski, a biorą się one z przeszacowań wartości projektów. Kluczowe dla deweloperów komercyjnych jest późniejsze potwierdzenie tych wartości w cenach sprzedaży obiektów.
W 2021 roku spółka przeprowadziła emisję akcji i zadebiutowała na GPW w Warszawie. Z emisji akcji Cavatina pozyskała blisko 200 mln zł, siłą rzeczy na koniec 2021 roku na kontach pozostawało jeszcze sporo gotówki. Na koniec marca 2022 roku było to już tylko 63,9 mln zł.
W związku z postępem prac budowlanych i agresywną strategią rozwoju rośnie zadłużenie finansowe grupy:
Będąc przy zadłużeniu, warto podkreślić, że jego spora część to długoterminowe kredyty powiązane z projektami:
Rosną kapitały własne, co pozwala utrzymywać wskaźnik zadłużenia na stabilnych poziomach:
Przy podobnej EBITDA, a rosnącym zadłużeniu, pogarsza się relacja długu netto do EBITDA:
Cavatina – zastrzeżenia
Cavatina zajmuje się rynkiem biurowym. Pandemia covid-19 odcisnęła piętno na tym rynko – wiele firm przeszło na pracę zdalną i część z nich nadal pozwala zatrudnionym na taki model pracy (lub hybrydowy). Duże znaki zapytania pojawiły się odnośnie przyszłości rynku biurowego, wręcz pojawiały się głosy, że to jest koniec trybu pracy stacjonarnej, jaki znamy (podobnie jak koniec centrów handlowych na rzecz handlu online). Póki co jednak tak się nie stało, choć sytuacja daleka jeszcze jest od ideału. Pokazuje to tabela, w której widać na przykład, że oddane w Q1 2021 roku obiekty w Gdańsku i Krakowie mają zapełnienie najemcami na poziomie 52 i 60%. Takie zapełnienie raczej nie pozwoli na sprzedaż obiektów. (kliknij, aby powiększyć).
Kolejne zastrzeżenie, to korzystanie z drogiego finansowania, tutaj przykład emisji obligacji oprocentowanej na WIBOR 3M + 8 p.p. marży – takie koszty z reguły ponoszą ryzykowni emitenci o „wysokiej desperacji” ponoszenia kosztów.
Z drugiej strony warto zauważyć, że obligacje korporacyjne to 10% długu, zadłużenie finansowe spółki, to głównie długoterminowe kredyty bankowe i w dodatku oparte o EURIBOR, którego stawka jest cały czas w okolicach zera:
Dodatkowo dziś spółka poinformowała o podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży 3 obiektów za blisko 140 mln EUR, co istotnie powinno poprawić jej sytuację bilansową:
Cavatina Holding podpisała umowy przedwstępne sprzedaży projektów Carbon Tower, Ocean Office Park oraz Tischnera Office za szacowane kwoty sprzedaży wynoszące odpowiednio: 40,6 mln euro, 31,2 mln euro i 67,5 mln euro, podała spółka. Zgodnie z ich zapisami, po spełnieniu warunków zawieszających, sprzedaż nieruchomości ma zostać sfinalizowana do końca listopada 2022 r.
Budynki te oferują łącznie niemal 66 tys. m2 GLA, a ich średni stopień wynajmu kształtuje się na poziomie ok 90%, podano.
Warto dodać, że ceny sprzedaży obiektów odpowiadają ich wartości bilansowej, co oznacza, że poprawnie były wyceniane w księgach Cavatiny, zatem (o ile transakcja zostanie zrealizowana) wygenerowane wcześniej zyski na aktualizacji wyceny tych obiektów były prawidłowe.
Cavatina – rentowności obligacji korporacyjnych na Catalyst.
Na Catalyst notowane są 3 serie obligacji korporacyjnych spółki. Seria CAV0925 oprocentowana jest na Wibor 6M + 6 p.p., a więc dokładnie tak samo jak nowa emisja. Ostatnia cena transakcyjna dla CAV0925 wyniosła 100,2%, zatem aktualna emisja pod kątem porównawczym wydaje się odpowiednio wyceniona.
Na koniec polecam jeszcze zapoznanie się z aktualną prezentacją spółki (link).
Udanych inwestycji!
No i jeszcze przypomnienie, że powyższy wpis nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, a inwestowanie w obligacje korporacyjne (i inne instrumenty finansowe) wiąże się z ryzykiem utraty części, a nawet całości zainwestowanych środków – warto do inwestycji podchodzić rozważnie.
